Die öffentliche Kaufurkunde beim Immobilienkauf in Spanien
Rechtsanwalt & Abogado
Sind sich die Vertragsparteien über das angestrebte Immobiliengeschäft einig und sind die gegebenenfalls zuvor durchzuführenden Zwischenschritte erfolgreich vorgenommen, errichten sie vor einem spanischen Notar die entsprechende öffentliche Kaufurkunde (Escritura de Compraventa / Escritura Pública de Compraventa oder kurz die Escritura).
Übertragung des Eigentums an der Immobilie
Im Zuge der Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde überträgt der Verkäufer das Eigentum an der kaufgegenständlichen Immobilie zugunsten des Käufers, wobei Letzterer im Beurkundungszeitpunkt den vereinbarten Kaufpreis zahlt, Zug-um-Zug gegen Unterzeichnung der Kaufurkunde sowie der Eigentumsübertragung.
Nach Artikel 1462 Abs. 2 des spanischen Zivilgesetzbuches steht die Beurkundung in öffentlichem Dokument der Übergabe der transaktionsgegenständlichen Sache (= Immobilie) gleich.
Vorbereitungsphase zum Notartermin
Im Vorfeld des Notartermins holt das Notariat unter anderem einen aktuellen Grundbuchauszug (nota simple continuada) und eine Katasterbescheinigung ein. Zudem übersendet es den Beteiligten auf Anforderung einen groben Erstentwurf der Kaufurkunde.
Ablauf des Notartermins in Spanien
Die vor dem Notar erscheinenden und handelnden Personen, also die Käufer- und Verkäuferseite und überdies im Einzellfall Übersetzer, bevollmächtigte Rechtsanwälte müssen zum Notartermin ihre jeweiligen Ausweisdokumente mitbringen. Mit Vollmacht Handelnde legen ihre notariell erteilte Vollmacht im Original vor.
Des Weiteren hat der Verkäufer auch andere Originalunterlagen zum Notartermin mitzubringen, wie z.B. den Energieausweis, die Bewohnbarkeitsbescheinigung oder ggfs. eine Bescheinigung, mit den Zahlungen des „Hausgeldes“ an die entsprechende Eigentümergemeinschaft auf dem Laufenden zu sein.
Bei Nichtansässigen in Spanien ist darauf zu achten, dass jede Person auf der Käuferseite zum Beurkundungszeitpunkt über eine eigene spanische Ausländeridentifikationsnummer (N.I.E.) verfügt und diese jeweils bei der spanischen Steuerbehörde registriert sind.
Im Rahmen des Beurkundungsaktes wird der Notar die Inhalte der Kaufurkunde vorlesen und/oder die wesentlichen Regelungen im Detail zusammenfassen. Die Parteien können jederzeit entsprechende Rückfragen stellen.
Sodann zeichnen die handelnden Personen die Kaufurkunde auf der letzten Seite zusammen mit dem Notar. Erfolgt die Zahlung des (Rest-)Kaufpreises mit einem Bankscheck wird dieser an den Verkäufer übergeben oder die entsprechende/n Sofortüberweisung/en ausgelöst. Zuletzt kommt es zur Schlüsselübergabe.
Drittwirkung der öffentlichen Kaufurkunde und ihre Beweiswirkung
Anders als ein privatschriftliches Dokument ist die öffentliche Kaufurkunde nach Artikel 3 des spanischen Hypothekengesetzes im Eigentumsregister eintragbar.
Die grundbuchrechtliche Eintragung entfaltet Drittwirkung mit Blick auf das Datum und den Ort der Kaufurkunde sowie das der jeweiligen Urkunde zugrundeliegende Rechtsgeschäft.
Zudem besitzt die öffentlichen Kaufurkunde eine Beweisfunktion dergestalt, dass der Kaufpreis entrichtet wurde.
Schritte nach der notariellen Erteilung der öffentlichen Kaufurkunde
Im Nachgang zum Notartermin ist sicherzustellen – vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarungen, dass Versorgungsverträge (Strom, Wasser, Gas, Internet, etc.) auf den Käufer umgeschrieben werden.
Ferner sind die im Zuge der Transaktion angefallenen Steuererklärungen einzureichen und entsprechende Steuerbeträge abzuführen.
Die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft ist über den Eigentümerwechsel zu informieren.
Gegebenenfalls ist die Umschreibung von touristischen Genehmigungen zu beantragen.
Darüber hinaus ist darauf zu achten, dass die Umschreibung im Kataster erfolgt. Nach Artikel 36 des königlichen Gesetzesdekrets 1/2004 vom 5. März sind Notare verpflichtet, telematisch Informationen an das Kataster über von ihnen vorgenommene Beurkundungsakte zu übermitteln.
Ohne die Einreichung notwendiger Steuererklärungen und Abführung der transaktionsbezogenen Steuern kann die öffentliche Kaufurkunde nicht im Eigentumsregister eingetragen werden.
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