Kataster in Spanien
Rechtsanwalt & Abogado
Was ist das Kataster in Spanien?
Das Kataster ist nach Artikel 1 Abs. 1 des Königlichen Gesetzesdekrets 1/2004 („RDL 1/2004“) vom 5. März ein Verwaltungsregister, das dem spanischen Finanz- und Steuerministerium (Ministerio de Hacienda) untersteht.
In diesem Verwaltungsregister werden sämtliche ländliche, städtische und besonders ausgestaltete Immobilien so beschrieben, wie sie im RDL 1/2004 definiert sind.
Welchen Inhalt haben spanische Katasterauszüge?
Die Katasterbeschreibung der Immobilien umfasst deren physische, wirtschaftliche und rechtliche Merkmale.
Darunter fallen gemäß Artikel 3 Abs. 1 RDL 1/2004 die Lage und Katasterreferenz (referencia catastral), Fläche, Nutzung oder Zweckbestimmung, Art der Nutzung oder Bewirtschaftung, Bauqualität, grafische Darstellung, Referenzwert (valor de referencia), Katasterwert (valor catastral) sowie die im Kataster eingetragene Person mit ihrer Steueridentifikationsnummer oder, gegebenenfalls, Ausländeridentifikationsnummer.
Sofern die Immobilien mit dem Eigentumsregister koordiniert sind, wird dieser Umstand zusammen mit der Grundbuchkennung (código registral) vermerkt.
Gesetzliche Vermutung der Richtigkeit spanischer Katasterauszüge
Artikel 3 Abs. 3 RDL 1/2004 bestimmt, dass die im Kataster enthaltenen Datenals zutreffend gelten, sofern nicht das Gegenteil bewiesen wird, und unbeschadet der Eintragungen im Eigentumsregister, deren rechtliche Feststellungen Vorrang haben.
Wie werden Immobilien im katasterrechtlichen Sinne in Spanien verstanden?
Als eine Immobilie zu Katasterzwecken gilt gemäß Artikel 6 Abs. 1 RDL 1/2004 ausschließlich die Parzelle oder Bodenfläche gleicher Natur, die innerhalb eines Gemeindegebiets liegt und durch eine polygonale Umgrenzung abgegrenzt ist, welche zu diesen Zwecken den räumlichen Bereich des Eigentumsrechts eines Eigentümers oder mehrerer Miteigentümer bestimmt.
Gegebenenfalls umfasst sie auch die in diesem Bereich befindlichen Bauwerke, unabhängig davon, wem diese gehören, und unbeschadet sonstiger Rechte, die an der Immobilie bestehen.
Amtliche Zuweisung der Katasterreferenz
Artikel 6 Abs. 3 RDL 1/2004 normiert, dass jeder Immobilie als eindeutige Kennung eine Katasterreferenz zuzuweisen ist, bestehend aus einem alphanumerischen Code, der deren eindeutige Lokalisierung in der amtlichen Katasterkarte ermöglicht.
Diese Katasterreferenz muss in allen Dokumenten aufgeführt sein, die wirtschaftliche Beziehungen oder steuerlich relevante Vorgänge im Zusammenhang mit der Immobilie widerspiegeln.
Wovon hängt es ab, ob eine Immobilie im spanischen Kataster als städtisch oder ländlich eingestuft wird?
Ob eine Immobilie im Kataster als städtisch oder ländlich qualifiziert wird, hängt von der jeweiligen Natur des Bodens ab, vgl. Artikel 7 Abs. 1 RDL 1/2004.
Wer kann im spanischen Kataster als Katasterinhaber aufgeführt werden?
Eigentümer im Kataster sind natürliche oder juristische Personen, die im Immobilienkataster eingetragen sind, weil sie in Bezug auf das gesamte oder einen Teil eines Grundstücks Inhaber eines der folgenden Rechte sind:
a) Eigentum – vollumfänglich oder beschränkt, etwa nacktes Eigentum.
b) Verwaltungsrechtliche Konzession über das Grundstück oder über die davon betroffenen öffentlichen Dienstleistungen.
c) Dingliches Erbbaurecht (derecho real de superficie)
d) Dingliches Nießbrauchrecht (derecho real de usufructo).
Was ist der Katasterwert (valor catastral) in Spanien?
Der Katasterwert ist der objektiv für jede Immobilie festgelegte Wert, basierend auf den im Liegenschaftskataster vorhandenen Daten.
Der jeweilige Katasterwert setzt sich aus dem Katasterwert des Bodens und dem Katasterwert der Bebauungen (construcciones) zusammen.
Der Katasterwert bildet nach Artikel 65 des Königlichen Gesetzesdekrets 2/2004 vom 5. März* die Steuerbemessungsgrundlage (base imponible) für die Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI).
* Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
Wie wird der Katasterwert in Spanien berechnet?
Der Katasterwert wird durch mehrere Faktoren ermittelt. Hierzu gehören:
- Die geografische Lage, die städtebaulichen Gegebenheiten, die den Boden betreffen, und seine Eignung für die Nutzung zur Produktion.
- Die Kosten der materiellen Ausführung der Bebauungen, die Gewinne des Bauunternehmers, Fachhonorare und die auf den Bau erhobenen Abgaben, die Nutzung, die Qualität und das Alter der Bebauung sowie der historisch-künstlerische Charakter oder andere Bedingungen der Bebauungen.
- Die Produktionskosten und Gewinne der unternehmerischen Tätigkeit aus der Bauprojektentwicklung (promoción) oder die entsprechenden Faktoren in den Fällen, in denen eine solche Bauprojektentwicklung nicht vorliegt.
- Ebenso aktuelle Marktwerte und weitere relevante Rahmenbedingungen.
Nach Maßgabe von Artikel 23 Abs. 2 RDL 1/2004 darf der Katasterwert den Marktwert nicht übersteigen. Unter Marktwert ist dabei der wahrscheinlichste Preis zu verstehen, zu dem eine lastenfreie Immobilie zwischen unabhängigen Parteien veräußert werden könnte.
Zu diesem Zweck legt das Finanz- und Steuerministerium per Anordnung (orden) einen marktbezogenen Referenzkoeffizienten für Immobilien derselben Kategorie fest.
Zudem normiert Artikel 28 Abs. 1 RDL 1/2004, dass der Katasterwert städtischer und ländlicher Immobilien entweder im Verfahren der sogenannten Sammelbewertung (valoración colectiva) oder in individualisierter Form bestimmt wird.
Kann der Katasterwert aktualisiert werden?
Ja, eine Aktualisierung der Katasterwerte in Spanien ist möglich. Die Aktualisierung des Katasterwerts kann in Spanien per Gesetz durch die jährlichen Haushaltsgesetze des Staates (Leyes de Presupuestos Generales del Estado) erfolgen.
Diese Haushaltsgesetze können allgemeine Anpassungskoeffizienten zur Aktualisierung der Katasterwerte vorsehen. Die Anpassungskoeffizienten können nach Gemeindegruppe oder je nach Immobilienart – etwa städtische oder ländliche Immobilien – unterschiedlich ausgestaltet sein.
Für städtische Immobilien innerhalb eines bestimmten Gemeindegebiets können die Katasterwerte ebenfalls per Koeffizienten angepasst werden – jedoch abhängig vom Jahr des Inkrafttretens der letzten Wertermittlung (ponencia de valores).
Wie finde ich den Katasterwert einer Immobilie in Spanien?
Eigentümer können Ihren Katasterwert auf der elektronischen Portal des spanischen Katasters (Sede Electrónica del Catastro) einsehen.
Hierzu ist die NIE anzugeben sowie die Nummer auf der Rückseite bei den „grünen NIE“, die sogenannte número de soporte. Alternativ kann man ein elektronisches Zertifikat nutzen oder sich mit dem cl@ve-System anmelden.
Der aktuelle Katasterwert ist zudem auf dem jährlichen Grundsteuerbescheid abgebildet.
Dritte, die Informationen zum Katasterwert einholen möchten, müssen eine entsprechende Vollmacht vorlegen.
Was bedeutet grafische Darstellung im Zusammenhang mit dem spanischen Kataster?
Die grafische Darstellung zu erfassender Immobilien umfasst in jedem Falle ihre kartografische Beschreibung nach Maßgabe der Regelungen im 3. Titel des RDL 1/2004.
Die Katasterkartografie (cartografía catastral) bildet die grafische Grundlage des spanischen Katasters. Sie definiert unter anderem die Form, die Abmessungen bzw. Dimensionen und die Lage der verschiedenen Immobilien, die in das Kataster eingetragen werden können; dies unabhängig von deren Nutzung oder Zweckbestimmung.
Im Einzelnen enthält die Katasterkartografie die Abgrenzungseinheiten im Kataster (polígonos catastrales), die durch dauerhafte Geländeformen und markante natürliche oder künstliche Gegebenheiten wie etwa Flüsse, Kanäle, Bäche, Straßen, Wege, Gemeindebezirksgrenzen oder Bodenarten abgegrenzt werden.
Darüber hinaus werden die einzelnen Parzellen, also abgegrenzte Bodenflächen, auf denen sich die Immobilien befinden, samt der sich darauf befindlichen Bebauung dargestellt. Soweit vorhanden, werden auch Unterparzellen (subparcelas) ausgewiesen, um verschiedene landwirtschaftliche Nutzungen oder andere Ertragsformen (aprovechamientos) innerhalb einer Parzelle sichtbar zu machen.
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