Immobilienkauf auf Teneriffa (2026) - Allgemeine rechtliche Hinweise
Rechtsanwalt & Abogado
Inhaltsübersicht
Rechtlicher Rahmen für den Immobilienkauf auf Teneriffa
Für den Immobilienerwerb auf Teneriffa kommen in erster Linie die allgemeinen Regelungen des spanischen Zivilgesetzbuches (Código Civil, „CC“) zur Anwendung. Auf den Kanarischen Inseln besteht kein besonderes Zivilgesetzbuch, wie etwa in Katalonien.
Bei einem Liegenschaftskauf auf Teneriffa treten mitunter rechtliche Probleme im Zusammenhang mit Schwarzbauten und städtebaulichen noch nicht verjährten Fristen zur Ergreifung behördlicher Maßnahmen auf. Rechtliche Hürden sind auch dann zu nehmen, wenn das entsprechende Objekt einem besonderen bebauungsrechtlichen bzw. öffentlich-rechtlichen Schutzbereich der Kanarischen Inseln unterfällt.
So sind etwa im Hinblick auf Böden im städtebaulichen Außenbereich mit landwirtschaftlichem Schutzcharakter (suelo rústico de protección agraria) nur landwirtschaftliche Nutzungen und damit verbundene Bauten erlaubt.
Die Errichtung von Neubauten zu Wohnzwecken sind grundsätzlich auf diesen Böden untersagt.
Immobilienkauf auf Teneriffa zu Zwecken der touristischen Vermietung - Achtung: geänderte Gesetzeslage
Am 12. November 2025 hat das kanarische Parlament (Parlamento de Canarias) das Gesetz 6/2025 vom 10. Dezember zur nachhaltigen gesetzlichen Regulierung der touristischen Nutzung von Wohnimmobilien verabschiedet.
Hervorgehoben werden soll für den vorliegenden Beitrag nur folgendes:
Nach dem ausdrücklichen Wortlaut der neuen gesetzlichen Vorschriften muss eine Wohnbauimmobilie auf Teneriffa für die Zulässigkeit der touristischen Vermietung / Ferienvermietung im Grundsatz ein Mindestalter von zehn Jahren aufweisen.
Immobilieninvestoren müssen daher unter Umständen umdenken, da mit der neuen Rechtslage eine touristische Vermietung von Neubauimmobilien auf Teneriffa anfänglich nicht mehr vorgenommen werden kann.
Keine Bewohnbarkeitsbescheinigung beim Immobilienerwerb auf Teneriffa
Mit dem Dekret 182/2018 vom 26. Dezember wurden die bisherigen Vorschriften zur Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) auf den Kanarischen Inseln außer Kraft gesetzt.
Seitdem ist eine Mitteilung (comunicación previa) über den Erstbezug oder die Nutzungsänderung zu Wohnzwecken einzureichen.
Zusätzlich muss eine Positivbescheinigung beigefügt werden, wonach die Immobilie die gesetzlichen Anforderungen an die Bewohnbarkeit erfüllt.
Aktuelle Statistiken zu Immobilientransaktionen auf den Kanarischen Inseln
Aktuell im Dezember 2025 veröffentlichte Statistiken der Kammer der Registerführer von Spanien zeigen (hier), dass die Anzahl an Transaktionen von Wohnimmobilien im Oktober 2025 im Vergleich zum Vorjahresmonat um 0,4% landesweit zurückgegangen sind. Die Kanarischen Inseln verzeichneten einen Rückgang von -9,3% zum Vorjahreszeitraum.
Noch im Frühjahr (März 2025) konnte man Marktberichten entnehmen, dass die Anzahl an Wohnimmobilientransaktionen auf den Kanarischen Inseln im Vergleich zum Vorjahresmonat um 8,8 % gestiegen waren – obgleich das Wachstum im Vergleich zu anderen Regionen Spaniens moderater ausfiel.
Kanarische Investitionsrücklage (RIC) auch für Wohnraumvermietung nutzbar, Gesetz 6/2025 vom 28. Juli
Am 29. Juli 2025 wurde im spanischen Staatsanzeiger (BOE) das Gesetz 6/2025 vom 28. Juli veröffentlicht, mit der das Gesetz 19/1994 über das wirtschaftliche und steuerliche Sonderregime der Kanarischen Inseln modifiziert wurde.
Gesetzgeberisches Ziel ist es, durch eine Öffnung der Kanarischen Investitionsrücklage (RIC, Reserva para inversiones en Canarias) Investitionen in die langfristige Wohnraumvermietung steuerlich zu fördern.
Die RIC ist bislang Unternehmen sowie Selbstständigen mit Einkünften aus unternehmerischer Tätigkeit auf den Kanaren vorbehalten, die – vereinfacht dargestellt – ihre Gewinne auf den Kanarischen Inseln reinvestieren.
Mit der neuen Regelung dürfen Rücklagen nun auch in Wohnimmobilien investiert werden, sofern diese ausschließlich für die dauerhafte Vermietung bestimmt sind.
Es ist nunmehr erstmals möglich, die Kanarische Investitionsrücklage (RIC) für den Kauf oder Bau von Wohnungen zu nutzen, die zur Vermietung als Hauptwohnsitz bestimmt sind.
Die neu geschaffene fünfzehnte Zusatzvorschrift enthält spezifische Voraussetzungen, die nachfolgend sehr komprimiert dargestellt werden sollen:
- Die Vermietung muss dauerhaft sein – keine touristische Nutzung. Die Wohnung muss dem Mieter als gewöhnlicher Hauptwohnsitz dienen. Die Ferienvermietung ist ausdrücklich ausgeschlossen.
- Die Vermietung muss mindestens fünf Jahre bestehen bleiben. Ziel der Maßnahme ist die Förderung langfristiger Mietverhältnisse. Das neue Gesetz verlangt, dass die entsprechende Wohnung für mindestens fünf ununterbrochene Jahre als Hauptwohnsitz vermietet wird.
- Die Vermietung muss innerhalb von sechs Monaten beginnen. Ab dem Zeitpunkt des Erwerbs oder der Fertigstellung beginnt eine Frist von maximal sechs Monaten, innerhalb derer die Vermietung erfolgen muss. Erfolgt keine Vermietung innerhalb dieses Zeitraums, können die Vorteile der neuen RIC-Regelungen nicht in Anspruch genommen werden.
- Keine Vermietung an Angehörige oder verbundene Unternehmen. Steuerliche Gestaltungsspielräume mit Mietern aus dem familiären oder geschäftlichen Umfeld sind ausgeschlossen. Der Mieter muss unabhängig sein – es darf keine familiäre, gesellschaftsrechtliche oder arbeitsrechtliche Verbindung zum Investor bestehen.
- Die Immobilie darf im Vorjahr nicht vermietet gewesen sein. Handelt es sich um eine Bestandsimmobilie, darf diese in den letzten zwölf Monaten vor dem Immobilienkauf nicht vermietet worden sein.
Die Neuregelung gilt für alle Steuerzeiträume ab dem 1. Januar 2025. Sie ist jedoch auch auf Rücklagen anwendbar, die vor dem 1. Januar 2024 aus Gewinnen in die RIC eingestellt wurden, sofern alle weiteren gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Warum eine Immobilie auf Teneriffa kaufen?
Teneriffa bietet Immobilieninteressierten eine Vielzahl an Investitionsmöglichkeiten – von modernen Apartments in zentraler Lage bis hin zu luxuriösen Villen oder charmanten Landhäusern; dies verbunden mit nachhaltigen Wertsteigerungen.
Zudem verfügt die Insel über eine gut ausgebaute Infrastruktur. Das dortige Leben gilt als naturnah, was sich positiv auf Körper und Seele auswirkt.
Steuern beim Immobilienkauf auf Teneriffa
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie auf Teneriffa fällt für den nach Artikel 8 lit. a) Königliches Gesetzesdekret 1/1993 vom 24. September steuerpflichtigen Käufer die ITP-Steuer an.
Der allgemeine ITP-Steuersatz beträgt bei dem Erwerb einer Bestandsimmobilie derzeit 6,5% vom Kaufpreis, vgl. Artikel 31 lit. a) Gesetzesdekret 1/2009 vom 21. April* (GD-1/2009) – kann sich aber aufgrund besonderer Umstände reduzieren, z.B. bei Immobilienkäufern unter 35 Jahren.
Beim Kauf einer Neubauimmobilie durch eine natürliche Person von einem Bauträger fällt die kanarische Umsatzsteuer (IGIC, Impuesto General Indirecto de Canaria) an, die derzeit 7% vom Kaufpreis beträgt.
Des Weiteren fällt im Zuge des Beurkundungsaktes der öffentlichen Kaufurkunde die Stempel- bzw. Beurkundungssteuer an (AJD, Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados).
Auf den Kanarischen Inseln beträgt die AJD bei einem Erwerb einer Neubauimmobilie, der der IGIC unterliegt, derzeit 1%.
Decreto Legislativo 1/2009, de 21 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones legales vigentes dictadas por la Comunidad Autónoma de Canarias en materia de tributos cedidos.
Frist zur Einreichung der kaufbezogenen Steuererklärung und Abführung
Nach Artikel 39 des Gesetzesdekrets 5/2021 beträgt die Frist zur Einreichung der ITP-Steuererklärung beim Kauf einer Bestandsimmobilie auf den Kanarischen Inseln und damit auch Teneriffa einen Monat ab dem Tag der notariellen Beurkundung.
Bei Nichteinhaltung dieser Frist erhebt die zuständige Steuerbehörde Säumniszuschläge (recargos).
Die entsprechende Steuererklärung ist im Wege der Selbstveranlagung (autoliquidación) einzureichen.
Notarkosten beim Immobilienerwerb auf Teneriffa
Notarkosten im Zusammenhang mit der Erteilung der öffentlichen Kaufurkunde bewegen sich auf Teneriffa regelmäßig zwischen 0,5% bis 0,75% des Kaufpreises.
Verwaltungsgebühren kanarischer Eigentumsregister bei Eintragung der öffentlichen Kaufurkunde
Für die Eintragung der öffentlichen Kaufurkunde im entsprechenden Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) fallen ca. 0,75% des Kaufpreises an.
FAQ - Immobilienkauf auf Teneriffa (2025)
Gibt es auf Teneriffa eine Bewohnbarkeitsbescheinigung?
Kraft der Bestimmungen des Dekrets 182/2018 vom 26. Dezember wurde die frühere Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) aufgehoben. Stattdessen ist bei Erstbezug oder Nutzungsänderung eine entsprechende Mitteilung einzureichen, zusammen mit einer Bescheinigung über die Erfüllung der Bewohnbarkeitsanforderungen gemäß Art. 33.1.b).2 Dekret 182/2018.
Welche Steuern fallen beim Immobilienkauf auf Teneriffa an?
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie:
ITP-Steuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales):
Grundsätzlich 6,5 % des Kaufpreises; im Einzelfall können Steuervergünstigungen zum Zuge kommen.
Beim Kauf einer Neubauimmobilie vom Bauträger:
IGIC (kanarische Umsatzsteuer):
7 % des KaufpreisesAJD (Stempel-/Beurkundungssteuer):
Derzeit 1 % des Kaufpreises - sofern IGIC-pflichtig
Was ist die RIC?
Die RIC ist ein steuerlicher Investitionsanreiz (incentivo fiscal) auf den Kanaren, der bei Gesellschaften durch eine Minderung der Steuerbemessungsgrundlage wirkt.
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