Temporäre Mietverträge und Zimmervermietung in Katalonien (2026) - Novelle des Gesetzes 18/2007 vom 28. Dezember
Rechtsanwalt & Abogado
Inhaltsübersicht
A. Temporäre Mietverträge in Katalonien - das novellierte katalanische Gesetz zum Recht auf Wohnen, Abgrenzung zu dauerhaften Wohnraummietverhältnissen
Der katalanische Gesetzgeber hat durch die Verabschiedung des am 1. Januar 2026 in Kraft getretenen Gesetzes 11/2025 vom 29. Dezember* das Gesetz 18/2007 vom 28. Dezember (L-18/2007) inhaltlich neu justiert und nimmt hierbei eine Neuausrichtung der rechtlichen Maßstäbe für temporäre Wohnraummietverhältnisse (arrendamiento de viviendas con carácter temporal) sowie für die katalanische Zimmervermietung (siehe unten) vor.
*Ley 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo
Der in das L-18/2007 neu eingefügte Artikel 66 bis. nimmt in Absatz 1 S. 1 zunächst eine Abgrenzung mit Blick auf dauerhafte Wohnraummietverhältnisse (arrendamiento de vivienda permanente) vor.
Als dauerhafte Wohnraummietverhältnisse gelten nach der neuen Vorschrift solche, die der Befriedigung des Wohnbedarfs dienen und zwar unabhängig von ihrer Dauer.
Nicht darunter fallen Wohnobjekte, die zu Erholungs-, touristischen oder saisonalen Zwecken genutzt werden – sei es während der Sommersaison oder während einer anderen Saison (temporada).
In jedem Falle – und dies ist besonders hervorzuheben – sind derartige Nutzungen in entsprechenden Verträgen explizit festzuhalten.
Temporäre Wohnraummietverhältnisse in Katalonien aus beruflichen, arbeitsbezogenen oder studienbedingten Gründen sowie Gründen der medizinischen Betreuung oder Pflege
Für Mietverhältnisse, die aus beruflichen, arbeitsbezogenen oder studienbedingten Gründen, aus Gründen der medizinischen Betreuung oder Pflege, aufgrund vorübergehender Umstände bis zur Übergabe eines Wohnobjekts oder bis zur Rückkehr an den gewöhnlichen Wohnsitz sowie zu anderen vergleichbaren Zwecken abgeschlossen werden, und in diesem Sinne ebenfalls der Befriedigung des Wohnbedarfs dienen, gelten die für die Vorschriften zu Wohnraummietverträgen vorgesehenen Regelungen im Hinblick auf:
- Mietkautionen
- Sonstige Mietsicherheiten (garantías)
- Mietbestimmung und Mietanpassung
- Mieterhöhungen aufgrund von Aufbesserungen bzw. Schönheitsarbeiten (mejoras)
- Übernahme allgemeiner Kosten und individueller Dienste
Hierbei stellt der neue Artikel 66 bis. Abs. 2 S. 2 klar, dass die vorgenannten Bestimmungen auch auf Wohnraummietverträge Anwendung finden, in denen zwar eine bestimmte Vertragsdauer festgelegt, der temporäre bzw. vorübergehende Zweck jedoch nicht ausdrücklich vereinbart ist.
Zwingende weitere Vorgaben zu temporären Wohnraummietverhältnissen in Katalonien
Nach Maßgabe von Artikel 66 bis. Abs. 3 L-18/2007 muss der jeweilige Vertragszweck in dem entsprechenden Mietverhältnis ausdrücklich festgehalten sowie durch entsprechende Unterlagen nach der Bestimmung von Artikel 66 L-18/2007 nachgewiesen werden. Diese dem Nachweis dienenden Dokumente müssen zusammen mit der Mietkaution bei dem zuständigen katalanischen Register hinterlegt werden.
Gesetzliche Vermutung eines dauerhaften katalanischen Wohnraummietverhältnisses
Artikel 66 bis. Abs. 3 S. 3 L-18/2007 stellt eine wichtige gesetzliche Vermutung auf, wonach das entsprechende Mietverhältnis der dauerhaften Wohnnutzung dient, sofern im zuständigen Register kein von der Wohnnutzung abweichender Nutzungszweck nachgewiesen ist.
Anwendung der Vorschriften für Mietverhältnisse zu anderen Zwecken als Wohnzwecken bei Ferien- und Freizeitnutzung in Katalonien
Auf Wohnobjekte, die ausschließlich erholungs-, urlaubs- oder freizeitbezogene Nutzungszweck aufweisen, finden die Vorschriften über Mietverhältnisse zu anderen Zwecken als Wohnzwecken Anwendung.
Wichtig: Der Grund oder konkrete Nutzungszweck muss ausdrücklich im entsprechenden Mietvertrag angegeben werden. Diesbezügliche Aspekte sind nach der gesetzlichen Bestimmung durch entsprechende Unterlagen nachzuweisen.
Zudem ist im Mietvertrag der Ort des dauerhaften Wohnsitzes des Mieters aufzunehmen. Die dokumentarischen Nachweise sind zusammen mit der Mietkaution bei dem zuständigen katalanischen Register zu hinterlegen.
Verlängerung temporärer Mietverhältnisse in Katalonien: Anwendung der Vorschriften über die dauerhafte Wohnnutzung
Wird ein befristetes Mietverhältnis aus nachgewiesenen Gründen verlängert, gilt nach Artikel 66 bis. Abs. 5 L-18/2007 das Folgende:
Hat der Mieter den Grund für die vorübergehende Vertragsnatur nicht explizit festgehalten und hat er seinen Wohnsitz an einem anderen Ort nicht nachgewiesen, so hat dieser Umstand zur Folge, dass das Mietverhältnis nach den Vorschriften des Wohnraummietrechts für dauerhafte Wohnmietverhältnisse zu behandeln ist; dies einschließlich der Anwendung gesetzlicher Mindestlaufzeiten und Bestimmungen zu Vertragsverlängerungen.
Hierbei erfolgt die Berechnung ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses über den ursprünglichen Mietvertrag.
Verhinderung von Umgehungsversuchen – Neuabschluss des Mietvertrags führt zur Anwendung der Vorschriften betreffend dauerhafter Mietverhältnisse in Katalonien
Sofern die Parteien den entsprechenden Mietvertrag nicht verlängern, sondern stattdessen einen neuen Mietvertrag mit derselben mietenden Partei über dasselbe Wohnobjekt schließen, unterliegt dieser neue Vertrag nach Maßgabe von Artikel 66 bis. Abs. 6 L-18/2007 den Vorschriften des Wohnraummietvertrags für dauerhafte Wohnnutzung.
Eine Ausnahme besteht für die Fälle, in welchen der Vermieter ordnungsgemäß nachweist, dass die Umstände fortbestehen, die den temporären Wohnbedarf begründet haben.
B. Die neu geregelte katalanische Zimmervermietung
Der katalanische Gesetzgeber hat zudem im L-18/2007 einen neuen Artikel 66 ter. geschaffen.
Nach Absatz 1 dieser Vorschrift verpflichtet sich der Vermieter über den Vertrag einer Zimmervermietung (arrendamiento de habitación) dazu, dem Mieter gegen Entgelt die ausschließliche Nutzung eines Zimmers sowie das Recht zur Mitbenutzung weiterer Räume oder gemeinschaftlicher Flächen des Wohnobjekts zu gewähren.
Handelt es sich um eine Zimmervermietung, sind die in den einschlägigen sektorialen Wohnvorschriften normierten Standards zur Wohnfläche pro Person sowie die zulässige Belegungsgrenze des Wohnobjekts einzuhalten – entsprechend den Angaben in der betroffenen Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad).
Die Zimmervermietung oder jede andere Form der physischen oder vertraglichen Unterteilung des Wohnobjekts lässt im Einklang mit Artikel 66 ter. Abs. 3 L-18/2007 den Charakter des Wohnraummietvertrags unberührt, mit der Folge, dass die Anwendung der hierfür geltenden Vorschriften nicht ausgeschlossen ist.
Bei mehreren gleichzeitig bestehenden Mietverträgen über dasselbe, in einem angespannten Wohnungsmarkt (vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado) gelegene Wohnobjekt darf die Summe der vereinbarten Mieten die für die einheitliche Vermietung der Wohnung zulässige Höchstmiete nicht überschreiten.
FAQ Temporäre Mietverträge und Zimmervermietung in Katalonien
Was gilt als temporäres Wohnraummietverhältnis in Katalonien?
Ein Mietverhältnis mit vorübergehendem Wohnzweck, etwa aus beruflichen, studienbedingten oder medizinischen Gründen.
Welche temporären Gründe sind nach den katalanischen Gesetzesvorschriften gesetzlich anerkannt?
Insbesondere berufliche, arbeitsbezogene, studienbedingte, medizinische Gründe sowie Übergangssituationen bis zur Wohnungsübergabe oder Rückkehr an den gewöhnlichen Wohnsitz.
Muss der temporäre Zweck im Vertrag angegeben werden?
Ja. Der Zweck muss ausdrücklich im Vertrag festgehalten und durch geeignete Unterlagen nachgewiesen werden.
Welche Anforderungen gelten bei der Zimmervermietung in Bezug auf Belegung und Wohnfläche?
Bei der katalanischen Zimmervermietung sind die gesetzlichen Mindeststandards zur Wohnfläche pro Person sowie die zulässige Belegungsobergrenze der Wohnung einzuhalten, wie sie in der Bewohnbarkeitsbescheinigung spezifiziert sind.
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