Ferienvermietung Kanarische Inseln 2025 / 2026: Einführung zum neuen Gesetz
Am 12. November 2025 verabschiedete das kanarische Parlament (Parlamento de Canarias) das Gesetz 6/2025 vom 10. Dezember zur nachhaltigen gesetzlichen Regulierung der touristischen Nutzung bzw. Vermietung von Wohnimmobilien bzw. Ferienvermietung.
Am Freitag, den 12. Dezember 2025 (nachfolgend „L-6/2025“), ist das neue Gesetz im kanarischen Staatsanzeiger veröffentlicht worden und entfaltet ab sofort Wirkung.
Mit diesem neuen Gesetz erfährt die bisherige, insbesondere auf dem Dekret 113/2015 beruhende Rechtslage eine grundlegende Neuordnung. In dem vorliegenden Beitrag stellen wir die wesentlichen Neuerungen für Kaufinteressenten, Eigentümer, Investoren und Verwalter von Ferienwohnungen auf den Kanarischen Inseln dar. Der Artikel wird fortlaufend aktualisiert.
Gegenstand und Zielsetzung des Gesetzes 6/2025 vom 10. Dezember auf den Kanaren
Nach Artikel 1 Absatz 2 L-6/2025 beabsichtigt der kanarische Gesetzgeber die Schaffung einer städtebaulichen, territorialen, umweltbezogenen, sozialen, kulturellen und touristischen Neuregulierung der touristischen Nutzung von Wohnimmobilien, die den Anforderungen des Grundsatzes der nachhaltigen Entwicklung entspricht.
Gesetzgeberisches Ziel ist es dabei auch, auf die wirksame Gewährleistung des Rechts aller Bürger auf den Kanarischen Inseln auf würdigen, angemessenen und bezahlbaren Wohnraum hinzuwirken.
Nach dem expliziten Wortlaut dieser Vorschrift wird auch beabsichtigt, das soziale Zusammenleben zu fördern und zu gewährleisten. Darüber hinaus steht auch der Verbraucherschutz im Vordergrund, insbesondere durch die Sicherstellung des gleichberechtigten Zugangs und der Inklusion, um Menschen mit Behinderungen eine uneingeschränkte Teilhabe an allen Lebensbereichen zu ermöglichen.
Gesetzliche Definition der touristischen Nutzung von Wohnimmobilien als klassifizierte Aktivität
Artikel 2 L-6/2025 enthält 19 gesetzliche Definition.
Die touristische Vermietung von Wohnimmobilien stellt nach Artikel 6 L-6/2025 eine genehmigungspflichtige bzw. klassifizierte Tätigkeit dar (actividad clasificada).
Hierbei sind maßgablich die Voraussetzungen des kanarischen Tourismusgesetzes zu erfüllen sowie andere anwendbare sektorspezifische Vorschriften (normas sectoriales).
Hierzu zählen im Einklang mit Artikel 6 Abs. 1 L-6/2025 unter anderem Vorschriften zur Sicherheit, Gesundheitsschutz, Städtebau, Bewohnbarkeit und Barrierefreiheit sowie weitere technische Anforderungen und andere allgemeine Regelungen über genehmigungspflichtige Tätigkeiten.
Der Gesetzgeber verweist dabei ausdrücklich auf die Anwendbarkeit des:
Gleichzeitig stellt Artikel 6 Abs. 2 L-6/2025 klar, dass die touristische Beherbergungsnutzung (uso turístico de hospedaje en viviendas) nicht den behördlichen Eingriffsrechten aus dem Gesetz 7/2011 unterfällt, sondern dem Regelungsregime der Eigenverantwortlichkeitserklärungen nach Maßgabe des vorgenannten Gesetzes 7/2011, siehe unten weitere Ausführungen.
Stärkung der planerischen Rolle der kanarischen Gemeinden mit Blick auf die touristische Vermietung
Kraft der neuen gesetzlichen Regelungen wird die Zulässigkeit der Vermietung touristischer Wohnimmobilien auf den Kanaren an die jeweils entsprechende kommunale Bauleitplanung geknüpft.
Nach dem gesetzgeberischen Willen sind es die kanarischen Gemeindeverwaltungen selbst, denen eine diesbezügliche zentrale Steuerungsfunktion zukommt.
Sie entscheiden im Rahmen ihrer städtebaulichen Planung darüber, ob, wo, in welchem Umfang und unter welchen Bedingungen touristische Beherbergungstätigkeiten in Wohnimmobilien zulässig sind, vgl. Artikel 4 Abs. 2 L-6/2025 – auch über vorläufige Gemeindesatzungen (ordenanzas provisionales).
Vorrang der Wohnnutzung, 90/10 bzw. 80/20-Regel auf den Kanaren
Gemäß der Bestimmung des Artikel 4 Abs. 1 L-6/2025 besteht nunmehr ein gesetzlicher Vorrang der Wohnnutzung.
Mindestens 90% der Wohnbaukapazitäten sind in den jeweiligen Gemeinden dem reinen Wohnzweck (uso residencial) vorzubehalten. Maximal 10% können für touristische Beherbergungszwecke vorgesehen werden.
Von diesem Grundsatz abweichend gilt für die Inseln El Hierro, La Gomera und La Palma nach Artikel 4 Abs. 1 L-6/2025 eine 80/20-Regelung.
Erforderlichkeit der ausdrücklichen planerischen Zulassung
Im Einklang mit Artikel 4 Abs. 3 ist die Freigabe (habilitación) zur touristischen Beherbergungsnutzung nur dann zulässig, wenn das jeweilige kommunale Planungsinstrument diese Nutzung für ausdrücklich als zulässig erklärt und diese als kompatible Nutzung ausgestaltet; detaillierte Vorgaben miteinhergehend.
Übergangsfrist für die Gemeinden
Gemäß der achten Übergangsvorschrift L-6/2025 haben die Gemeinden ab Inkrafttreten fünf Jahre Zeit, ihre entsprechenden städtebaulichen Instrumente an die neue Rechtslage anzupassen. Sofern dies nicht erfolgt, bearbeiten die Inselräte (cabildos insulares) neue Eigenverantwortlichkeitserklärungen subsidiär nach den (reinen) Vorgaben des neuen Gesetzes L-6/2025.
Verbot touristischer Beherbergungsaktivitäten in kanarischen Sozialwohnungen (VPO, Vivienda de Protección Oficial)
Artikel 4 lit. g L-6/2025 untersagt es den Gemeinden explizit, die touristische Beherbergungsnutzung für Wohnungen als zulässig zu erklären, die derzeit oder innerhalb der letzten zehn Jahre einem Regime des sozialen Wohnungsbaus (VPO) oder einem sonstigen öffentlich-rechtlichen Preisbindungsregime unterliegen oder unterlagen.
Mindestbestandsdauer für die touristische Vermietung auf den Kanarischen Inseln - Achtung bei Neubauimmobilien
Nach dem ausdrücklichen Wortlaut von Artikel 5 Abs. 1 lit. a) L-6/2025 muss die entsprechende Wohnbauimmobilie für die Zulässigkeit der Ferienvermietung bzw. touristischen Vermietung grundsätzlich ein Mindestalter von zehn Jahren aufweisen.
Das bedeutet, dass mit der neu geschaffenen Rechtslage in Bezug auf Neubauten anfänglich keine touristische Vermietung vorgenommen werden kann.
Auf den Inseln El Hierro, La Gomera und La Palma sowie in den Gemeinden mit demografischen Herausforderungen (reto demográfico) beträgt das Mindestalter entsprechender Immobilien fünf Jahre.
Nach dem ausdrücklichen Wortlaut von Artikel 5 Abs. 1 lit. a) L-6/2025 muss die entsprechende Wohnbauimmobilie für die Zulässigkeit der Ferienvermietung bzw. touristischen Vermietung grundsätzlich ein Mindestalter von zehn Jahren aufweisen.
Das bedeutet, dass mit der neu geschaffenen Rechtslage in Bezug auf Neubauten anfänglich keine touristische Vermietung vorgenommen werden kann.
Auf den Inseln El Hierro, La Gomera und La Palma sowie in den Gemeinden mit demografischen Herausforderungen (reto demográfico) beträgt das Mindestalter entsprechender Immobilien fünf Jahre.
Eigenverantwortlichkeitserklärung und behördliche Eingriffsregelungen
Die Bestimmungen der Artikel 7 bis 10 L-6/2025 regeln umfassend das System und das Verfahren im Hinblick auf Eigenverantwortlichkeitserklärungen zur touristischen Beherbergungstätigkeit in Wohnimmobilien auf den Kanarischen Inseln.
Einreichung und Wirkung der declaración responsable
Artikel 7 Abs. 4 L-6/2025 enthält detaillierte inhaltliche Vorgaben zu Eigenverantwortlichkeitserklärungen, wobei Absatz 7 dieser Vorschrift festlegt, welche Begleitunterlagen der Eigenverantwortlichkeitserklärung beizufügen sind.
Ausdrücklich schreibt Artikel 7 Abs. 1 L-6/2025 vor, dass Eigentümer oder andere von dem Eigentümer entsprechende beauftragte Personen vor Aufnahme der Tätigkeit der touristischen Beherbergungsnutzung zwingend eine Eigenverantwortlichkeitserklärung gegenüber den zuständigen öffentlichen kanarischen Stellen (cabildos insulares) einreichen müssen.
Die zuständigen Stellen nehmen von Amts wegen die entsprechende Eintragung in das allgemeine Tourismusregister der Kanarischen Inseln vor.
Zu beachten ist, dass die Einreichung der Eigenverantwortlichkeitserklärung automatisch zum Erlöschen einer bereits vorbestehenden Erklärung führt, sofern sie von derselben Person abgegeben wird; dies vorbehaltlich der in diesem Gesetz vorgesehenen Erneuerungstatbestände.
Elektronisches Behördenverfahren bei der Eigenverantwortlichkeitserklärung
Im Einklang mit Artikel 7 Abs. 3 L-6/2025 sind Verfahren im Zusammenhang mit der Eigenverantwortlichkeitserklärung mit den Behörden elektronisch zu führen.
Touristische Vermietungsmöglichkeit Kanarische Inseln nach Abgabe der Eigenverantwortlichkeitserklärung
Mit Abgabe der Eigenverantwortlichkeitserklärung und den entsprechend notwendigen Begleitunterlagen kann die Beherbergungstätigkeit ab dem Tag der Einreichung vorgenommen werden.
Die Eintragung der touristischen Vermietungstätigkeit wird von Amts wegen im allgemeinen touristischen Register der Kanaren eingetragen, vgl. Artikel 8 Abs. 1 L-6/2025.
Die Abgabe unrichtiger oder unwahrer Informationen oder das Fehlen wesentlicher Angaben führt ab Kenntniserlangung nach Artikel 8 Abs. 4 L-6/2025 unter anderem dazu, dass die touristische Beherbergungstätigkeit nicht mehr fortgeführt werden kann.
Wirkungsdauer der Eigenverantwortlichkeitserklärung
Gemäß der Bestimmung des Artikel 10 Abs. 1 L-6/2025 berechtigt die Eigenverantwortlichkeitserklärung die Beherbergungstätigkeit in Wohnimmobilien für einen Zeitraum von fünf Jahren ab Einreichung auszuüben.
Betrifft die Erklärung eine touristische Vermietungstätigkeit auf den Inseln El Hierro, La Gomera und La Palma wirkt die Eigenverantwortlichkeitserklärung nach dem Willen des kanarischen Gesetzgebers für zehn Jahre.
Nach Ablauf des gesetzlich festgelegten Zeitraums ist die Fortsetzung der touristischen Kommerzialisierung der entsprechenden Wohnimmobilie nur zulässig, sofern weiterhin alle zu diesem Zeitpunkt geltenden öffentlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Insbesondere muss die Nutzung ausdrücklich nach der städtebaulichen Planung zulässig sein. Ferner darf das betroffene Gebiet nicht als ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt gekennzeichnet sein.
Hat der Eigentümer bzw. die berechtigte Person nach Ablauf des entsprechenden Zeitraums keine neue Eigenverantwortlichkeitserklärung eingereicht, muss die Kommerzialisierung der touristischen Wohneinheit endgültig beendet werden. Der zuständige Inselrat (cabildo insular) erlässt dabei einen entsprechenden Bescheid und informiert die zuständige Gemeinde sowie das zuständige Eigentumsregister.
Übermittlung detaillierter Aufstellungen zu touristischen Vermietungstätigkeiten auf den Kanarischen Inseln
Das zuständige kanarische Tourismusamt muss nach dem ersten Absatz der zweiten Zusatzvorschrift L-6/2025 innerhalb einer Höchstfrist von zwei Monaten den jeweils zuständigen Gemeinden eine vollständige und detaillierte Aufstellung der vor dem Inkrafttreten registrierten Ferienwohnungen (viviendas vacacionales) für die effektive Erfüllung der ihnen obliegenden Aufgaben der Überprüfung, Kontrolle und Inspektion im Bereich der genehmigungspflichtigen Tätigkeiten übermitteln.
Beschlusspflichten der Gemeinden für die Überprüfung und Kontrolle von Ferienwohnungen auf den Kanaren
Gemäß des zweiten Absatzes der zweiten Zusatzvorschrift des L-6/2025 müssen die zuständigen Gemeinden innerhalb einer Höchstfrist von acht Monaten ab Inkrafttreten des Gesetzes einen Plan zur Überprüfung und Kontrolle der bestehenden Ferienwohnungen (viviendas vacacionales) im betroffenen Gemeindegebiet beschließen und mit der entsprechenden Umsetzung begonnen haben. Hierfür stellt die Kanarische Regierung entsprechende Übersichten (relaciones) zur Verfügung.
Kriterien demografischer Herausforderungen
Im Einklang mit der vierten Zusatzvorschrift des L-6/2025 hat die kanarische Regierung innerhalb von sechs Monaten ab Inkrafttreten dieses Gesetzes entsprechende Kriterien zur Identifizierung von Gemeinden mit demografischen Herausforderungen zu verabschieden.
Hierbei werden Faktoren wie der Bevölkerungsrückgang (despoblamiento), Überalterung, geografische Zersiedelung oder der anhaltende Bevölkerungsrückgang und andere objektive Indikatoren berücksichtigt.
Konsolidierte Eigenverantwortlichkeitserklärungen auf den Kanaren, Erste Übergangsvorschrift
Kraft der Bestimmung der ersten Übergangsvorschrift schafft der kanarische Gesetzgeber für Personen, die zugleich Eigentümer und Inhaber einer bisherigen Eigenverantwortlichkeitserklärung nach den Vorgaben des Dekrets 113/2015 sind, die Möglickeit der Einreichung einer sogenannten konsolidierten Eigenverantwortlichkeitserklärung (declaración responsable de uso turístico consolidado de la vivienda).
Bestehende Erklärungen behalten ihre Wirkung. Jedoch darf die entsprechende Wohnimmobilie kraft Absatz 2 der ersten Übergangsvorschrift mit der konsolidierten Erklärung nicht mehr als Wohnimmobilie genutzt werden, sondern lediglich als reine touristische Wohneinheit.
Der zentrale Vorteil der konsolidierten Eigenverantwortlichkeitserklärung besteht mitunter darin, dass ein quasi qualifizierter „Bestandsschutz“ geschaffen wird.
Es entfällt nach dem dritten Absatz dieser ersten Übergangsvorschrift ausdrücklich die zeitliche Befristung der Eigenverantwortlichkeitserklärung nach Artikel 10 des L-6/2025.
Hierdurch besteht für Eigentümer eine höhere Rechts- sowie Planungs- und Investitionssicherheit.
Nach dem sechsten Absatz der ersten Übergangsvorschrift sind mit dem Status einer konsolidierten touristischen Nutzung unter anderem Arbeiten zur Instandhaltung, Erhaltung, Renovierung und Modernisierung erlaubt.
Nicht zulässig ist die Fortführung der touristischen Nutzung einer Wohnimmobilie jedoch dann, wenn es zu Teilabbrüchen, grundlegenden Sanierungen kommt, etc.
Aufhebung bisheriger Regelungen und Fazit
Mit Inkrafttreten des Gesetzes sind entgegenstehende Vorschriften gleichen oder niedrigeren Ranges aufgehoben, insbesondere Teile des Dekrets 113/2015 vom 22. Mai.
Das neue kanarische Gesetz 6/2025 stellt – anders als teilweise medial dargestellt – kein pauschales Verbot von Ferienwohnungen dar. Allerdings sind Neubauimmobilien in erheblicher Weise betroffen. Bauherren müssen berücksichtigen, dass anfänglich keine touristische Vermietung möglich sein wird.
Bei den gesetzgeberischen Maßnahmen handelt es sich letztlich um eine nachhaltigkeitsorientierte regulatorische Neuordnung der tourisitschen Beherbergungsaktivität in Wohnimobilien. Dabei wird klar: der kanarische Gesetzgeber gibt dem Wohnraumschutz einen nicht in Abrede zu stellenden Vorrang.
Die tatsächlichen Auswirkungen der neuen Vorschriften werden sich im Zuge der neuen kommunalen Planungen und der praktischen Anwendungen in den kommenden Jahren zeigen.
Artikel zuletzt überarbeitet am 16. Dezember 2025
FAQ zum neuen Gesetz 6/2025 vom 10. Dezember
Darf ich meine bestehende Ferienwohnung weiterhin touristisch auf den Kanaren vermieten?
Sofern eine wirksame Eigenverantwortlichkeitserklärung vorliegt und der Nutzung planungsrechtlich keine schwerwiegenden Bedenken entgegenstehen, so dürfte dies im Grundsatz zu bejahen sein. Im Einzelfall sollte der Sachverhalt jedoch anwaltlich konsultiert werden. Gerne stehen wir zur Verfügung.
Wie lange gilt eine Eigenverantwortlichkeitserklärung nach dem neuen Gesetz 6/2025?
Grundsätzlich fünf Jahre. Auf El Hierro, La Gomera und La Palma sind es zehn Jahre.
Dürfen Sozialwohnungen (VPO) auf den Kanarischen Inseln touristisch vermietet werden?
Nach dem neuen Gesetz 6/2025 ist eine Vermietung als touristische Beherbergungsunterkunft ausgeschlossen.
Ich habe eine Neubauimmobilie auf den Kanarischen Inseln erworben. Darf ich sie touristisch vermieten?
Nach den neuen Bestimmungen muss die entsprechende Immobilie über ein Mindestalter von 10 Jahren verfügen (mit Ausnahme der Inseln El Hierro, La Gomera, La Palma - dort fünf Jahre). Eine Nutzung für die Ferienvermietung wäre nach den neuen Vorschriften grundsätzlich nicht möglich.
Wie lange gilt eine Eigenverantwortlichkeitserklärung auf den Kanarischen Inseln für die touristische Vermietungstätigkeit?
Die Eigenverantwortlichkeitserklärug für die touristische Vermietungstätigkeit auf den Kanaren hat nach Artikel 10 Abs. 1 L-6/2025 eine Wirkungsdauer von fünf Jahren ab Einreichung bei der zuständigen Tourismusbehörde.
Für die Inseln El Hierro, La Gomera und La Palma sowie Gemeinden mit ausgewiesenen demografischen Herausforderungen ist die Erklärung zehn Jahre gültig.
Was ist eine konsolidierte Eigenverantwortlichkeitserklärung?
Bei der konsolidierten Eigenverantwortlichkeitserklärung handelt es sich um ein in der ersten Übergangsvorschrift des L-6/2025 geschaffenes Instrumentarium.
Eigentümer, die zugleich auch die rechtlichen Inhaber der Eigenverantwortlichkeitserklärung sind, können sich für diese Variante entscheiden, wenn mit der entsprechenden Wohnimmobilie primär touristische Vermietungszwecke angestrebt werden. Durch die konsolidierte Eigenverantwortlichkeitserklärung entfällt die grundsätzliche Wirkungsdauer. Allerdings entfällt beispielsweise die Möglichkeit der privaten Wohnnutzung.
Was sollte ich als möglicher Betroffener nach dem Inkrafttreten des Gesetzes 6/2025 vom 10. Dezember machen?
Die bestehende Eigenverantwortlichkeitserklärung sollte unter Betrachtung eigener Investitionszwecke analysiert werden. Die Erfüllung technischer Anforderungen sollte ebenfalls gewissenhaft geprüft werden.
