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Neue Regelungen zur touristische Vermietung in Kantabrien (2025)
Rechtsanwalt & Abogado
Der kantabrische Gesetzgeber hat jüngst das Dekret 50/2025 vom 24. Juli erlassen, mit welchem man neue Regelungen zur touristischen Vermietung in der Autonomen Gemeinschaft Kantabrien aufstellt. Mit dem nachfolgenden Artikel möchten wir einige bedeutende Aspekte beleuchten.
Neue Regelungen zur touristischen Vermietung in Kantabrien (2025) - das neue Dekret 50/2025 vom 24. Juli
Mit dem Dekret 50/2025 vom 24. Juli* hat die kantabrische Regierung („D-50/2025“) neue Regelungen zur touristischen Vermietung in der Autonomen Gemeinschaft von Kantabrien verabschiedet. Es umfasst 11 Artikel, unterteilt in zwei Kapitel sowie eine Übergangsvorschrift – neben anderen förmlichen Aspekten.
Die Beherbergung in touristischen Wohneinheiten in Kantabrien gilt fortan als touristische Dienstleistung (servicio turístico). Dabei sind neben den Bestimmungen dieses Dekrets auch die gesetzlichen Tourismusvorschriften von Kantabrien einzuhalten.
Artikel 4 Abs. 2 D-50/2025 hebt zudem explizit hervor, dass touristische Wohneinheiten auch den Anforderungen der tourismus-, zivil-, handels- und bauplanungsrechtlichen Vorschriften unterfallen, die von der Europäischen Union, dem spanischen Staat, der Autonomen Gemeinschaft Kantabrien und den Gemeinden (entes locales) im Rahmen ihrer jeweiligen Zuständigkeiten erlassen werden.
* Decreto 50/2025, de 24 de julio, por el que se regulan las viviendas de uso turístico en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Cantabria
Die kantabrische Definition der touristischen Wohneinheit (vivienda de uso turístico)
Nach Artikel 2 lit. a) D-50/2025 gelten touristische Wohneinheiten in Kantabrien als solche, die die Mindestanforderungen an Wohnräumlichkeiten erfüllt und die zu touristischen Zwecken gegen Entgelt angeboten wird.
Bei der Klassifizierung von touristischen Wohneinheiten differenziert das neue kantabrische Dekret zwischen einer vollständig überlassenen touristischen Wohneinheit (vivienda de cesión completa) und einer Wohneinheit mit geteilter touristischer Nutzung – der vivienda de cesión compartida.
Vollständig überlassene touristische Wohneinheiten in Kantabrien (vivienda de cesión completa)
Bei den vollständig überlassenen Wohneinheiten handelt es sich nach Artikel 2 lit. b) D-50/2025 um solche, die vorübergehend zu touristischen Zwecken vermietet werden, sofort bezugsfertig sind und die Vorgaben der einschlägigen gesetzlichen Mindeststandards für Wohnräumlichkeiten erfüllen.
Zu beachten ist folgendes: Eine Vermietung einzelner Zimmer ist im Rahmen dieser Modalität unzulässig.
Wohneinheiten mit geteilter touristischer Nutzung in Kantabrien (vivienda de cesión compartida)
Bei Wohneinheiten mit geteilter Nutzung steht eine zimmerweise touristische Vermietung im Vordergrund.
Die Zimmer müssen möbliert und zur sofortigen Nutzung ausgestattet sein. Dabei muss ein Nutzungsrecht für ein oder mehrere Badezimmer bestehen.
Die Wohneinheit muss in diesem Zusammenhang den Anforderungen der geltenden Mindeststandards für Wohnräumlichkeiten entsprechenden.
Diese Modalität darf nur von natürlichen Personen ausgeübt werden. Der Wohnungseigentümer muss dort wohnhaft sein.
Gemeinden in Kantabrien erhalten Befugnis zur Regulierung von Ferienwohnungen bzw. touristischen Wohneinheiten
Der kantabrische Gesetzgeber hat Wert darauf gelegt, den Gemeinden die Befugnis einzuräumen, aus zwingenden Gründen des öffentlichen Interesses verhältnismäßige Beschränkungen in Bezug auf die maximale Anzahl an Ferienwohnungen pro Gebäude, Sektor, Gebiet, Zeitraum oder Zone festzulegen.
Ebenso können sie alle weiteren Maßnahmen im Rahmen ihrer Zuständigkeiten über ihre städtebaulichen Planungsinstrumente treffen.
Entsprechende Beschränkungen müssen jedoch auf klaren, eindeutigen und objektiven Kriterien beruhen.
Als Beispiel lässt sich bereits die Stadt Santander anführen, in welcher besondere städtebauliche Vorgaben zu beachten sind: Ferienwohnungen sollen dort im Erdgeschoss liegen oder über einen eigenen Außenzugang verfügen.
Die Einreichung einer Eigenverantwortlichkeitserklärung als zentrale Vorgabe für die touristische Vermietung in Kantabrien
Wer eine Wohnimmobilie in Kantabrien zu touristischen Zwecken vermieten möchte, muss vor Beginn der Vermietungstätigkeit und im Einklang mit Artikel 5 Abs. 1 D-50/2025 eine sogenannte Eigenverantwortlichkeitserklärung (declaración responsable) bei der zuständigen Tourismusbehörde einreichen.
Mittels der entsprechenden Erklärung versichert der Rechtsinhaber an der Wohneinheit (titular de la vivienda) eigenverantwortlich, dass er zum Zeitpunkt der Einreichung die in dem neuen Dekret D-50/2025 festgelegten Voraussetzungen zur Ausübung der Tätigkeit in der vorgesehenen Form erfüllt.
Zudem, dass er über die entsprechenden Nachweise verfügt und sich verpflichtet, die Einhaltung dieser Voraussetzungen bis zur Beendigung der Vermietungstätigkeit aufrechtzuerhalten.
Im Zuge der ordnungsgemäßen Einreichung erfolgt eine Eintragung der entsprechenden Wohneinheit im kantabrischen Tourismusregister.
Inhalt der Eigentverantwortlichkeitserklärung für die touristische Vermietung in Kantabrien
Artikel 6 Abs. 1 D-50/2025 nennt mehrere Voraussetzungen im Zusammenhang mit der Eigenverantwortlichkeitserklärung für die touristischen Vermietungszwecke.
Dabei muss der Antragstellende über folgende Dokumente verfügen:
- Nachweisbarer und ordnungsgemäßer Rechtstitel über die Eigentümerschaft an der entsprechenden Immobilie oder eines entsprechenden Nutzungsrechts.
- Bescheinigung über die Vereinbarkeit der touristischen Nutzung der Wohnimmobilie mit den städtebaulichen Vorgaben der Gemeinde, ausgestellt von der zuständigen kommunalen Behörde.
- Technische Bescheinigung einer qualifizierten Person über die Einhaltung der Mindeststandards, einschließlich der Angabe der maximal zulässigen Personenzahl.
- Sofern einschlägig: Bescheinigung der entsprechenden Eigentümergemeinschaft über den positiven Beschluss der touristischen Vermietung im Einklang mit den spanischen WEG-Vorschriften.
- Bescheinigung der respektiven Gemeinde über das Zusammenleben im Falle einer gemeinschaftlich genutzten Wohnung, welche den Hauptwohnsitz der natürlichen Person als Eigentümerin sowie die Anzahl der Mitbewohner im Objekt nachweist.
- Erklärung darüber, dass die Wohneinheit nicht als sozialer Wohnraum (geschützter Wohnraum) eingestuft ist.
In der Eigenverantwortlichkeitserklärung muss der Antragsteller ferner bestätigen, dass die Wohneinheit auf jeder Etage mit einem Feuerlöscher an gut sichtbarer und leicht zugänglicher Stelle ausgestattet ist.
Darüber hinaus muss ein Rauchmelder in einem der Küche nahegelegenen Bereich installiert sein.
Ferner ein System zur Lärmüberwachung in den Wohnzimmern, das eine externe Kontrolle des Geräuschpegels ermöglicht.
Bei Überschreitung eines entsprechenden Schwellenwerts muss es den respektiven Eigentümer bzw. Rechtsinhaber automatisch benachrichtigen und die Lärmbelastung sowie die Benachrichtigung dokumentieren.
Anbringung eines Schilds über die touristische Vermietung in Kantabrien
Zu den weiteren Pflichten des Rechtsinhabers der touristischen Lizenz in Kantabrien gehört unter anderem die Anbringung eines Schildes gemäß der Vorgaben aus Anlage III zum D-50/2025 an der Eingangstür der Wohneinheit.
Notfallnummer und Hinweis auf amtliches Beschwerdeformular
Der Rechtsinhaber hat ferner dafür zu sorgen, dass an einer gut sichtbaren Stelle in der Wohneinheit eine Servicetelefonnummer angebracht ist – dies zu Zwecken der umgehenden Bearbeitung etwaiger Beeinträchtigungen des Aufenthalts.
Zudem muss der Rechtsinhaber in der Wohneinheit einen Hinweis anbringen, wonach amtliche Beschwerdeformulare zur Verfügung stehen.
FAQ - Touristische Vermietung in Kantabrien (Autonome Gemeinschaft)
Welche Angaben muss das Anmeldeformular bei der Ankunft der Gäste in einer touristischen Wohneinheit in Kantabrien enthalten?
Die Aufenthaltsdauer richtet sich nach dem vertraglich vereinbarten Zeitraum, der in dem bei Anreise des Gasts zu unterzeichnenden Anmeldeformular (hoja de admisión) vermerkt sein muss. Das Formular hat den Namen des Inhabers der Ferienunterkunft, die zugewiesene Registrierungsnummer im allgemeinen Register der touristischen Unternehmen, eine Kontakttelefonnummer, das An- und Abreisedatum, den Gesamtpreis der Unterkunft sowie die Anzahl der untergebrachten Personen zu enthalten.
Ab wann kann können Gäste die Ferienwohnung in Kantabrien am Anreisetag beziehen und bis wann müssen Gäste diese am Abreisetag verlassen?
Gäste haben nach der ausdrücklichen Bestimmung des Artikel 8 Abs. 3 D-50/2025 das Recht, die entsprechende touristische Wohneinheit ab 15:00 Uhr am ersten Tag des gebuchten Zeitraums bis 11:00 Uhr am vereinbarten Abreisetag zu nutzen. Abweichende Regelungen können individuell vereinbart werden.
Unterliegt die touristische Vermietung in Kantabrien behördlichen Kontrollen?
Nach dem ausdrücklichen Wortlaut von Artikel 9 D-50/2025 unterfällt die touristische Vermietungstätigkeit in Kantabrien der Möglichkeit für amtliche Überprüfungs- und Kontrollmaßnahmen. Diese sind im Einklang mit den Bestimmungen des Tourismusgesetzes von Kantabrien durchzuführen.
Was müssen Eigentümer von Ferienwohnungen in Kantabrien beachten, wenn sie ihre Unterkunft vor dem 3. April 2025 registriert oder eine entsprechende Eigenverantwortlichkeitserklärung abgegeben haben?
Für Eigentümer von touristischen Wohneinheiten in Kantabriegen, die bereits endgültig im Allgemeinen Register der touristischen Unternehmen Kantabriens eingetragen sind oder vor dem 3. April 2025 eine entsprechende Eigenverantwortungserklärung eingereicht haben und sich zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Dekrets im Prüfverfahren befinden, gilt das neue Dekret – mit Ausnahme der Bestimmung zur notwendigen Beibringung des positiven Beschlusses der Eigentümergemeinschaft.
Für alle anderen, die die Erklärung nach dem 3. April 2025 eingereicht haben und sich im Prüfverfahren befinden, gilt das Dekret uneingeschränkt.
In allen Fällen muss innerhalb von 8 Monaten nach Inkrafttreten des Dekrets die neue Eigenverantwortungserklärung eingereicht werden. Wird diese Frist nicht eingehalten, wird vermutet, dass die Anforderungen des Dekrets nicht erfüllt sind.
Stand der FAQ: 05.08.2025
Spanien führt verpflichtendes Register für touristische Kurzzeitvermietungen ein + NRA-Nummer
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