Miteigentum im spanischen Immobilienrecht
Rechtsanwalt & Abogado
Beim Erwerb einer spanischen Immobilie durch mehrere Personen entsteht regelmäßig eine gemeinsame Eigentumsstruktur – die sogenannte Miteigentümerschaft. Das Miteigentum unterliegt im spanischen Immobilienrecht einigen gesetzlichen Regelungen zur Verwaltung, Nutzung und Übertragung des Miteigentumsanteils.
Rechtlicher Rahmen von Miteigentum in Spanien
Eine Miteigentümerschaft besteht nach Maßgabe von Artikel 392 des spanischen Zivilgesetzbuches (Código Civil, „CC“) dann, wenn das Eigentum an einer Sache oder an einem Recht mehreren Personen ungeteilt (pro indiviso) zusteht.
Gemeinsame Nutzungsrechte der Miteigentümer in Spanien
Nach den spanischen Rechtsgrundsätzen erlaubt das Miteigentum den gleichzeitigen, jedoch wechselseitig eingeschränkten Gebrauch durch die Miteigentümer.
Das bedeutet, dass jeder zur Nutzung der gemeinschaftlichen Sachen berechtigt ist. Eine Einschränkung gilt dahingehend, dass der jeweilige Miteigentümer die Sache ihrem Zweck entsprechend verwenden muss und dabei weder die Interessen der Gemeinschaft beeinträchtigt noch die anderen Miteigentümer an der Ausübung ihrer Rechte hindert.
Die Miteigentümer können die Nutzungsrechte an einer Immobilie frei vereinbaren, anderenfalls gelten die gesetzlichen Bestimmungen der Artikel 392 ff. CC.
Jeder Miteigentümer nimmt an der Miteigentümerschaft entsprechend seinem Anteil an den Lasten und Vorteilen hinsichtlich der gemeinschaftlichen Sache teil.
Nach Artikel 393 Abs. 2 CC werden die Miteigentumsanteile (cuotas) als gleich angesehen, sofern nicht das Gegenteil bewiesen wird. Für die Verwaltung und die bessere Nutzung (mejor disfrute) der gemeinsamen Immobilie sind die Beschlüsse der Mehrheit der Miteigentümer notwendig.
Oberster spanischer Gerichtshof zur gemeinsamen Nutzung einer Immobilie
Nach einer Entscheidung des obersten spanischen Gerichtshofs vom 9. Dezember 2015 wird die rotierende Nutzung (turnos alternos) einer Immobilie anerkannt, wenn eine gemeinsame oder gleichzeitige Nutzung nicht möglich ist und die Gemeinschaft oder ein Miteigentümer die entsprechende Rotation ersucht.
Beteiligung an den Erhaltungskosten bei Miteigentum in Spanien
Jeder Miteigentümer hat in Spanien das Recht, die anderen Miteigentümer dazu zu verpflichten, sich an den notwendigen Erhaltungskosten der Immobilie als gemeinsame Sache zu beteiligen.
Ist die Vornahme von Veränderungen an der Immobilie durch einen Miteigentümer alleine möglich?
Nein, ein Miteigentümer kann in Spanien nicht ohne das Einverständnis der anderen Miteigentümer (wesentliche) Veränderungen an der Immobilie vornehmen – auch nicht, sofern die Modifikationen scheinbar vorteilhaft für die anderen Miteigentümer sind.
FAQ Miteigentum im spanischen Immobilienrecht
Kann ein Miteigentümer in Spanien seinen Miteigentumsanteil verkaufen?
Die Grundregel des Artikel 399 CC normiert, dass jeder Miteigentümer das Volleigentum an seinem Anteil hat. Zudem stehen dem entsprechenden Miteigentümer auch die respektiven Früchte und Gebrauchsvorteile (utilidades) zu. Insofern kann er diesen Anteil - vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarung - übertragen, abtreten oder hypothekarisch belasten, sowie einen Dritten an dessen Nutzung teilhaben lassen. Eine Ausnahme gilt in dieser Hinsicht bei persönlichen Rechten (derechos personales).
Überträgt bzw. veräußert einer der Miteigentümer seinen Miteigentumsanteil an der gemeinsamen Sache (= Immobilie), steht den anderen Miteigentümern ein gesetzliches Recht zum Rückkauf aus Artikel 1522 Abs. 1 CC zu, sogenanntes derecho de retracto. Sofern zwei oder mehr Miteigentümer von ihrem Rückkaufsrecht Gebrauch machen wollen, können sie dies nur im Verhältnis ihrer Anteile an der gemeinschaftlichen Sache tun.
Miteigentümer haben gemäß Artikel 1524 des spanischen Zivilgesetzbuchs eine Frist von neun Tagen, um ihr gesetzliches Rückkaufsrecht auszuüben. Diese Frist beginnt mit der Eintragung des Verkaufs im Grundbuch. Sofern eine solche nicht vorliegt, beginnt die 9-Tagesfrist ab dem Zeitpunkt, zu dem der Rückkaufsausübende von der Veräußerung des entsprechenden Miteigentumsanteils Kenntnis erlangt.
Welche Besonderheit gilt bei der Begründung von Miteigentum durch einen Nichtspanier?
Zur Begründung des Miteigentums ist das Vorliegen einer spanischen Ausländeridentifikationsnummer, der NIE-Nummer, notwendig.
