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Saisonale Vermietung in Spanien - Einführung
Rechtsanwalt & Abogado
Inhaltsübersicht
Saisonale Vermietung in Spanien - Einführung
Die Bestimung des Artikel 1 des spanischen Mietgesetzes („LAU“) nimmt im Zusammenhang mit städtischen Immobilien (fincas urbanas) eine Differenzierung dahingehend vor, ob das entsprechende Mietverhältnis Wohnzwecken (uso de vivienda) oder anderen als Wohnzwecken (usos distintos del de vivienda) dient.
Saisonale Mietverhältnisse über städtische Wohnimmobilien (arrendamientos de fincas urbanas celebradas por temporada) finden ihre Rechtsgrundlage in Artikel 3 Abs. 2 LAU.
Hierbei steht die vorübergehende, nicht dauerhafte Nutzung einer Wohnimmobilie im Vordergrund, d.h. aus gelegentlichen, situativen oder besonderen Gründen, die von den entsprechenden Parteien eindeutig und tatsachengerecht im jeweiligen Mietverhältnis festzulegen sind.
Die saisonale Vermietung richtet sich demnach in erster Linie nach dem Willen der Parteien (voluntad de las partes).
Regelung der saisonalen Vermietung im spanischen Mietgesetz (LAU)
Artikel 3 LAU trägt den Titel „Mietverhältnisse für die Nutzung als andere als Wohnzwecke.“
Hiernach gelten Mietverhältnisse zu einem anderen Zweck als dem des Wohnens als solche, die eine Bebauung zum Gegenstand haben und deren Hauptzweck ein anderer ist als der in Artikel 2 LAU zu Wohnzwecken festgelegte.
Nach Maßgabe der Bestimmung des Artikel 3 Abs. 2 LAU fallen insbesondere Mietverhältnisse über städtische Immobilien darunter, die auf Zeit (saisonal), d.h. por temporada, abgeschlossen werden – sei es für die Sommersaison oder eine andere Saison – und die zum Zwecke der Ausübung einer industriellen, gewerblichen bzw. kommerziellen, handwerklichen, beruflichen, freizeit- bzw. erholungsorientierten (actividad recreativa), betreuenden, kulturellen oder lehrenden Tätigkeit in der Immobilie dienen.
Dies ist unabhängig davon zu verstehen, welche Personen das Mietverhältnis abschließen.
Wie wird in Spanien die saisonale von der touristischen Vermietung von Wohnimmobilien abgegrenzt?
Für die Frage der Abgrenzung zwischen der saisonalen und touristischen Vermietung von Wohnimmobilien in Spanien ist zunächst festzuhalten, dass die touristische Vermietung im engeren Sinne nicht auf nationaler Ebene geregelt ist.
Der normative Rahmen der touristischen Vermietung wird aufgrund der verfassungsrechtlichen Kompetenzregelung des Artikel 148 Abs. 1 Zif. 18 der spanischen Verfassung durch die Autonomen Gemeinschaften vorgegeben.
Die touristische Vermietung dient ausschließlich dazu, Gästen für touristische Zwecke im Rahmen der bestehenden „touristischen Lizenz“ und den Vorgaben der entsprechenden Autonomen Gemeinschaft eine Unterkunft mit Gewinnerzielungsabsicht in einer Wohnimmobilie zur Verfügung zu stellen.
Die Anzahl an maximal zulässigen Tagen für die touristische Vermietung kann je nach Autonomer Region variieren.
Zudem fallen touristische Mietverhältnisse in Spanien nicht in den Anwendungsbereich der LAU.
Denn gemäß Artikel 5 lit. e) LAU sind Mietverhältnisse nicht vom Anwendungsbereich des spanischen Mietgesetzes erfasst, die sich auf eine befristete entgeltliche Gebrauchsüberlassung einer vollständig möblierten und mit sofortiger Nutzungsmöglichkeit ausgestatteten Wohnung beziehen und die über touristische Vertriebskanäle oder auf sonstige Weise beworben oder vermarktet wird und besonderen touristischen Normen unterfällt.
Die saisonale Vermietung hingegen hat einen breiteren Anwendungsbereich, sofern etwa berufliche, kulturelle oder lehrende Tätigkeiten den Anlass für die befristete Anmietung geben.
Als negatives Element zeichnet die saisonale Vermietung unter spanischem Mietrecht aus, dass mit ihr kein gewöhnlicher bzw. dauerhafter Wohnsitz begründet wird.
Ferner ist zu beachten, dass saisonale Vermietungen keine ergänzenden Zusatzservices beinhalten, wie etwa einem Reinigungs- oder Verpflegungsservice.
Fallbeispiele für die saisonale Vermietung in Spanien
- Vermietung zugunsten von Studierenden aus dem Ausland für ein Auslandssemester in Spanien.
- Vermietung an heimische Studenten für ein Semester.
- Vermietung an einen Projektarbeiter, der für mehrere Monate berufsbedingt in einer anderen Stadt lebt.
- Vermietung an einen Professor aus dem Ausland, der für ein Semester eine universitäre Lehrtätigkeit in Spanien ausübt.
- Vermietung zugunsten einer Familie für einen mehrwöchigen Sommerurlaub, ohne Reinigungs- oder Zimmerservices, wobei die Wohnimmobilie nicht über Online-Kanäle angeboten werden darf, die die touristische Vermietung zum Gegenstand haben.
Der Zweck als das entscheidende Element der saisonalen Vermietung im spanischen Mietrecht
Wie bereits erwähnt, steht bei der saisonalen Vermietung der Zweck im Vordergrund, der im entsprechenden Mietvertrag eingehend beschrieben werden sollte.
Insbesondere ist darauf zu achten, dass der Mieter im Einklang mit den Beschreibungen im Mietvertrag das Mietverhältnis auch dementsprechend „lebt“ und kein Umgehungstatbestand vorliegt.
Gelten Mindestfristen bei der saisonalen Vermietung in Spanien?
Für die Modalität der saisonalen Vermietung sind keine gesetzlichen Mindestfristen einzuhalten.
Die Parteien können die Dauer der Saisonalität insofern frei bestimmen – bis maximal zwölf Monate.
Die Dauer und das Laufzeitende des jeweiligen saisonalen Mieverhältnisses sollten eindeutig in den Regelungen des Mietvertrags aufgenommen werden.
Muss ich im Rahmen eines saisonalen Mietverhältnisses in Spanien eine Mietkaution bezahlen?
Wie bereits erwähnt, liegt der saisonalen Vermietung ein Mietverhältnis für eine andere Nutzung als der des Wohnens zugrunde, arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
Gemäß des zwingend anzuwendenden Artikel 36 Abs. 1 2. Alt LAU hat der Vermieter im Rahmen der saisonalen Vermietung eine Mietkaution in Höhe von zwei Monatsmieten zu verlangen.
Die Mietkaution kann aufgrund autonomer Vorgaben bei der entsprechend zuständigen Behörde zu hinterlegen sein (déposito de fianza de alquiler).
Die Mietkaution ist nach Ende des saisonalen Mietverhältnisses nach Maßgabe von Artikel 36 Abs. 4 LAU an den Mieter zurückzuzahlen.
Fallbeispiel zur Hinterlegung - Saisonale Vermietung in der Autonomen Gemeinschaft von Valencia Comunitat Valenciana
In der Comunitat Valenciana gilt gemäß Artikel 3 Abs. 1 Dekret 46/2022 vom 29. April eine Frist von einem Monat ab Mietvertragsschluss bzw. dem tatsächlichen Beginn des saisonalen Mietvertrags für die Hinterlegung der Mietkaution.
Verspätete Hinterlegungen im Zusammenhang mit saisonalen Vermietungsverhältnissen ziehen in der Autonomen Gemeinschaft von Valenciana nach Artikel 3 Abs. 2 Dekret 46/2022 vom 29. April einen Säumniszuschlag (recargo) von 20% des zu hinterlegenden Betrags nach sich.
Saisonaler Mietvertrag in Spanien - Welche Regelungen sollte er treffen?
- Genaue Identifizierung und Angaben zu den Mietparteien;
- Mietgegenstand der saisonalen Vermietung; konkrete Beschreibung des Vermietungszwecks, keine Begründung des dauerhaften Wohnsitzes des Mieters;
- Höhe des Mietpreises und Zahlungsmodalitäten;
- Vereinbarte Mietvertragsdauer;
- Zwingende gesetzliche Mietkaution, zwei Monatsmieten; Hinterlegung bei der zuständigen Behörde;
- Regelung zu den Einzugs- und Auszugs- bzw. Rückgabemodalitäten;
- Weitere Rechte und Pflichten des Mieters; Kündigungs- und Haftungsregelungen;
- Als Anlage: Inventarliste.
Nicht touristische NRA-Nummer bei saisonaler Vermietung
Wird die entsprechende Wohnimmobilie zu saisonalen Vermietungszwecken auf Online-Plattformen wie beispielsweise Airbnb oder Booking.com angeboten, so ist nach Maßgabe der Bestimmungen des Königlichen Dekrets 1312/2024 vom 23. Dezember eine nicht touristische NRA-Nummer (número de registro de alquiler) einzuholen.
Diese nicht touristische NRA-Nummer kann für die entsprechende Wohnimmobilie zusätzlich zu einer touristischen NRA-Nummer eingeholt werden.
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