Rudmann Guzek
Mietrecht: Untervermietung
Untervermietung Stuttgart

Untervermietung Stuttgart (2026)

Avatar
Steven Rudmann
Rechtsanwalt & Abogado
Letzter Bearbeitungsstand: 29.01.2026

Inhaltsverzeichnis

Einleitende Hinweise zur Untervermietung

Die Untervermietung von Wohnräumlichkeiten ist ein Dauerbrenner rechtlicher Streitigkeiten im Bereich des Mietrechts. 

Gründe für eine  Untervermietung können beispielsweise einer zeitlich länger geplanten Abwesenheit bestehen, exemplarisch bei einem bevorstehenden monatelangen Auslandsaufenthalt, Auslandsstudium oder einer Projektarbeit mit Standortverlagerung. 

Eine zentrale Norm zur Untervermietung findet sich unter anderem in der Bestimmung des § 540 BGB:

Nach § 540 Abs. 1 S. 1 BGB ist der Mieter nicht berechtigt, die Mietsache bzw. Mietwohnung an einen Dritten zu Gebrauchszwecken zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. In einem Mietvertrag können die Parteien jedoch ohne Weiteres andere Regelungen treffen.

Anwaltliche Beratung zur Untervermietung in Stuttgart

Wir beraten vollumfänglich zu Rechtsfragen rund um die Untervermietung in Stuttgart, Ludwigsburg, Heilbronn und Umgebung – grundsätzlich auch bundesweit. Nehmen Sie gerne noch heute unverbindlich Kontakt für ein kostenfreies Erstgespräch zu uns auf.

Parteien des Untermietvertrags

Den Untermietvertrag schließen der Hauptmieter und der Untermieter. Insofern ist der Hauptmieter im Verhältnis zum Untermieter als Vermieter anzusehen. Zu beachten ist in jedem Falle, dass der Untermieter kein eigenes Mietverhältnis mit dem Vermieter aus dem Hauptmietvertrag abschließt.

Fortbestehen des Hauptmietvertrags bei Untervermietung

Das Hauptmietverhältnis besteht während des Untermietverhältnisses unverändert fort, sodass insbesondere die Verpflichtung zur Mietzahlung, die Einhaltung einer möglicherweise bestehenden Hausordnung sowie die Beachtung sonstiger wesentlicher vertraglicher Pflichten weiterhin beim Hauptmieter verbleiben.

Sofern der Vermieter das Hauptmietverhältnis wirksam gegenüber dem (Haupt-)Mieter kündigt, so endet auch das Untermietverhältnis. In diesem Falle muss der Hauptmieter den Untermieter entsprechend fristgerecht über diesen Umstand in Kenntnis setzen.

Für die Praxis ist zu empfehlen, die Regelungen des Hauptmietvertrags in die Untermietvereinbarung einzubinden. Denn der Mieter bleibt dem Vermieter gegenüber für die Erfüllung seiner mietvertraglichen Pflichten verantwortlich. Bei Unsicherheiten hinsichtlich der Gestaltung des Untermietvertrags kann es ratsam sein, einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen.

Untervermietung eines Teils des Wohnraums nach Abschluss eines Mietvertrags

§ 553 Abs. 1 S. 1 BGB räumt dem Mieter bei Bestehen eines berechtigten Interesses gegenüber dem Vermieter grundsätzlich einen gesetzlichen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung hinsichtlich eines Teils des Wohnraums ein.

Der Mieter kann die Erlaubnis vom Vermieter allerdings dann nicht verlangen, wenn gemäß § 553 Abs. 1 S. 2 BGB ein wichtiger Grund in der Person des Dritten besteht, oder auch zu einer übermäßigen Wohnraumbelegung führen würde oder ein sonstiger Grund, der dem Vermieter die Untervermietung unzumutbar macht.  

Aktuelle BGH Entscheidung vom 28. Januar 2026, Az. VIII ZR 228/23

Der VIII. Zivilsenat des BGH hat mit Urteil vom 28. Januar 2026 über die Unzulässigkeit einer gewinnbringenden Untervermietung von Wohnraum entschieden. 

Ob dem Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 Abs. 1 S. 1 BGB zur Untervermietung zuzubilligen ist, wenn er die Wohnung gewinnbringend untervermietet, muss durch die Auslegung dieser genannten Vorschrift ermittelt werden.

Der BGH vertritt unter Berücksichtigung der normbezogenen Erwägungen des Gesetzgebers und eingedenk ihrer Entstehungsgeschichte die Ansicht, die Untervermietung sei vom Gedanken getragen, dem Mieter die Wohnung, an er festhalten will, zu erhalten, sofern ein Fall wesentlicher Änderungen seiner Lebensverhältnisse vorliegt.

Es sei jedoch kein Zweck der Untervermietung, zugunsten des Mieter eine Gewinnerzielungsmöglichkeit zu schaffen, so dass dem Mieter in dem konkreten Streitfall kein Recht auf eine Untervermietung an der gegenständlichen Mietwohnung zustand.

Als Grund für ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 Abs. 1 S. 1 BGB ist nach ständiger Rechtsprechung der Wunsch des Mieters zu sehen, Mietaufwendungen zu verringern. Demgegenüber fällt die Erzielung von Einnahmen über die Deckung von wohnungsbezogenen Aufwendungen hinaus nicht in das berechtigte Interesse des Mieters im Sinne der Norm.

Mieterhöhung durch Vermieter bei Untervermietung

Sofern dem Mieter die Untervermietung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten ist, kann er die Erlaubnis zur Untervermietung nach § 553 Abs. 2 BGB davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt, sogenannter Untermietzuschlag.

Für die Angemessenheit kann die erhöhte Abnutzung durch einen zusätzlichen Dritten zu berücksichtigen sein. 

Gegebenenfalls müssen geltende Vorgaben einer „Mietpreisbremse“ beachtet werden, sofern sich die Mietwohnung in einem bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt (§ 556d BGB) befindet. 

Rechtsfolgen einer unbefugten Untervermietung

Nimmt der Mieter eine Untervermietung vor, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, verletzt er nach den Maßstäben der höchstrichterlichen Rechtsprechung des BGH seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat.

Ob ein derartiger Vertragsverstoß des (Haupt-)Mieters ein die ordentliche Kündigung des entsprechenden Mietverhältnisses rechtfertigendes Gewicht hat, ist unter Würdigung der jeweiligen Umstände des Einzelfalls zu beurteilen.

Sie haben weitere Anliegen oder Rückfragen zur Untervermietung?

Wir stehen Ihnen per E-Mail, WhatsApp, telefonisch oder persönlich zu einem Beratungsgespräch an unserem Standort in Stuttgart zur Verfügung. Uns zeichnen schnelle Reaktionszeiten aus.

Kontakt aufnehmen