Miteigentumsauflösung an Immobilie in Spanien (2025)
Rechtsanwalt & Abogado
Inhaltsverzeichnis
Die Auflösung von Miteigentum an einer spanischen Immobilie ist ein gesetzlich geregelter Vorgang, der unter anderem bei der Auflösung von Erbengemeinschaften oder im Zuge einer Scheidungsfolgenvereinbarung von Bedeutung sein kann.
Miteigentumsauflösung an Immobilie in Spanien - rechtliche Ausgangslage
Kein Miteigentümer ist nach spanischem Recht verpflichtet, in der Miteigentümerschaft zu verbleiben.
Jeder der Miteigentümer kann gemäß Artikel 400 Abs. 1 S. 2 des spanischen Zivilgesetzbuchs (Código Civil, „CC“) zu jeder Zeit die Teilung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen.
Miteigentumsauflösung in Spanien kraft Vereinbarung
Eine Möglichkeit zur Auflösung besteht darin, dass die Miteigentümer einvernehmlich die Auflösung der Miteigentümerschaft nach Artikel 402 Abs. 1 Alt. 1 CC beschließen.
Beispielsweise können sich die beteiligten Parteien darauf einigen, dass ein Miteigentümer die Eigentumsanteile des anderen Miteigentümers zu einem bestimmten Preis erwirbt.
Die einvernehmliche Vereinbarung kann sich auch dahingehend richten, dass die Immobilie an einen Dritten veräußert wird.
Urkunde über die Auflösung von Miteigentum in Spanien
Sofern sich die Auflösung von Miteigentum (extinción de condominio) auf eine in Spanien belegene Immobilie bezieht, ist die Errichtung einer entsprechenden öffentlichen Urkunde vor einem Notar notwendig.
Diese Urkunde ist im zuständigen Eigentumsregister einzutragen.
Teilungsklage in Spanien zur Auflösung des Miteigentums an unteilbarer Sache
Können sich die Parteien nicht einvernehmlich über die Auflösung des Miteigentums einigen, so steht es den Parteien frei, eine entsprechende Teilungsklage zu erheben, die sogenannte actio communi dividundo bzw. acción de divisón de cosa común.
Teilungsklage bei unteilbarer Sache
Ist die miteigentumsgegenständliche Sache im Wesentlichen unteilbar – zumeist der Fall bei einer Wohnimmobilie – und können sich die Miteigentümer nicht einvernehmlich über die Zuweisung an einen von ihnen gegen Zahlung einer Entschädigung einigen, so ist die Sache nach Maßgabe von Artikel 404 CC zu veräußern und der entsprechende Erlös unter ihnen aufzuteilen.
Die Teilungsklage fällt gemäß Artikel 250 Abs. 1 Nr. 16 der spanischen Zivilprozessordnung in den Anwendungsbereich des mündlichen Verfahrens (juicio verbal).
Während des Verfahrens wird – nach Zulassung der Klage – unter anderem festgestellt, ob die gegenständliche Immobilie unteilbar ist sowie über einen Sachverständigen ein Schätzwert ermittelt.
Welche Implikationen hat es auf die Teilungsklage in Spanien, wenn die Sache teilbar ist?
Unterfällt der Teilungsklage zum Beispiel ein teilbares unbebautes Grundstück, so wird sich die Klage darauf richten, dass jedem Miteigentümer proportional zum Miteigentumsanteil ein entsprechender Eigentumsanteil an dem Grundstück zugewiesen wird.
Konsequenzen bei Erfolg der Teilungsklage in Spanien und öffentliche Versteigerung
Hat die Teilungsklage Erfolg, stellt das entsprechende Gericht im Tenor des Urteils fest, dass die Miteigentümerschaft aufgelöst ist und ordnet bei Unteilbarkeit im Hinblick auf die entsprechende Immobilie die Durchführung der öffentlichen Versteigerung an (venta en subasta pública).
An der Versteigerung können sowohl die Miteigentümer selbst als auch Dritte teilnehmen.
Sofern die entsprechende Immobilie versteigert wird, ist der erzielte Erlös anteilig unter den Miteigentümern aufzuteilen. Erwirbt ein Miteigentümer die entsprechende Immobilie, muss er den übrigen Miteigentümern den entsprechenden finanziellen Ausgleich zum Zwecke der Auflösung der Miteigentümerschaft leisten.
FAQ Miteigentumsauflösung an Immobilie in Spanien (2025)
Welche Auswirkungen hat die Auflösung der Miteigentümerschaft auf eine bestehende Hypothek?
Nach Artikel 405 S. 1 CC zieht die Auflösung des Miteigentums keine Beeinträchtigung von Dritten nach sich. Entsprechende hypothekarische Rechte werden beibehalten.
Dies folgt auch aus Artikel 123 S. 1 des spanischen Hypothekengesetzes:
Sofern ein mit einer Hypothek belastetes Grundstück in zwei oder mehr Grundstücke aufgeteilt wird, wird die hypothekarisch gesicherte Forderung nicht auf die einzelnen neuen Grundstücke verteilt, vorbehaltlich einer anderweitigen freiwilligen Vereinbarung zwischen Gläubiger und Schuldner.
Welche Kosten fallen bei der einvernehmlichen Auflösung der Miteigentümerschaft in Spanien an?
Für die Errichtung der Auflösungsurkunde fallen Notargebühren sowie Verwaltungsgebühren des zuständigen Eigentumsregisters für die Eintragung der Urkunde an.
Wird die Immobilie kraft der einvernehmlichen Vereinbarung einem Miteigentümer zugewiesen, so fällt lediglich eine Stempel- bzw. Beurkundungssteuer an, deren Steuersatz sich nach der betroffenen Autonomen Gemeinschaft richtet. Die Zuweisung wird nicht als eine Vermögensübertragung angesehen, so dass regelmäßig keine Vermögensübertragungssteuer (Impuesto sobre transmisiones patrimoniales, ITP) anfällt.
Sofern Sonderzahlungen vereinbart sind und zu einem Vermögenszuwachs bei einem Miteigentümer führen, dürfte dies im Regelfall steuerliche Implikationen auf die betroffene Einkommensteuer haben.
Welche weiteren Voraussetzungen sind bei der Auflösung von Miteigentum an einer spanischen Immobilie zu beachten?
Die Auflösung der Miteigentümerschaft kann nicht verlangt werden, sofern die Auflösung dazu führen würde, dass die Immobilei für den vorgesehenen Gebrauch untauglich wird.
Gläubiger oder Abtretungsempfänger der Miteigentümer können sich in das Verfahren zur Teilung der Sache (división de la cosa) einbringen und einer Teilung widersprechen, die ohne ihre Mitwirkung vorgenommen wird.
Zu einer Anfechtung einer bereits vollzogenen Teilung sind sie allerdings nicht berechtigt, außer im Betrugsfall oder wenn die Teilung trotz ihres formell erhobenen Widerspruchs durchgeführt wurde.
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