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Grundsätzliche Hinweise zum Mietvertrag und Pachtvertrag
Rechtsanwalt & Abogado
Inhaltsübersicht
Zentraler Bezugspunkt für die Regelung der Rechte und Pflichten in Mietverhältnissen ist der Mietvertrag.
Eine präzise und im Detail durchdachte faire und ausgewogene Gestaltung der mietvertraglichen Inhalte kann im Einzelfall mitunter komplex sein.
Die Beauftragung eines Rechtsanwalts kann sich vor diesem Hintergrund lohnen, um individuelle und wirtschaftliche Risiken nachhaltig zu bewältigen.
Mietvertragsparteien minimieren durch die Verwendung eines rechtssicheren Vertragswerks, welches aktuelle Vorgaben der Rechtsprechung berücksichtigt, das Risiko von zeitaufwändigen und kostenintensiven Rechtsstreitigkeiten.
Gegenstand des Mietvertrags
Nach § 535 Abs. 1 BGB ist die Gebrauchsüberlassung der Mietsache vom Vermieter an den Mieter der primäre Vertragsgegenstand, wobei er die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen hat.
Der Mieter entrichtet als Gegenleistung an den Vermieter die vereinbarte Miete nach der Bestimmung des § 535 Abs. 2 BGB.
Gegenstand des Pachtvertrags
Beim Pachtvertrag (§§ 581 i.V.m. §§ 535 ff. BGB) steht neben der Gebrauchsüberlassung an der Pachtsache auch das Recht auf den Genuss der diesbezüglichen Früchte im Vordergrund. Als Gegenleistung entrichtet der Pächter die vereinbarte Pacht.
Für den Pachtvertrag sind aufgrund der Verweisung in § 581 Abs. 2 BGB die Vorschriften über das Mietrecht entsprechend anzuwenden – etwas Anderes gilt für den Landpachtvertrag oder nach Maßgabe der §§ 582 bis 584b BGB.
Wohnraummietvertrag und Gewerbemietvertrag
Wohnraummietverhältnisse und Mietverhältnisse über Gewerberäume nehmen im Bereich des Mietrechts eine bedeutende Rolle ein.
Wohnraummietverträge haben das Wohnen als existenzielles Grundbedürfnis zum Gegenstand. Gewerbemietverträge sind aufgrund ihrer wirtschaftlichen Bedeutung von signifikanter Relevanz.
Beide Mietvertragstypen zeichnen sich durch ein nicht unerhebliches Konfliktpotenzial aus, etwa bei Mietzinserhöhungen, Fragen zur Beendigung des Mietverhältnisses oder der Durchsetzung von Rechten und Pflichten.
Die Bestimmungen der §§ 549 ff. BGB enthalten besondere Regelungen zu Mietverhältnissen über Wohnraum.
Das Gewerbemietrecht ist im BGB bei weitem nicht so spezifisch ausgestaltet wie das Wohnraummietrecht, so dass mietvertragliche Regelungen im Sinne der Vertragsfreiheit weitaus flexibler gestaltbar sind.
Grundsätzliche Inhalte eines Mietvertrags
Nachstehend haben wir diverse Punkte aufgeführt, die in Mietverträgen geregelt werden sollten. Individuell und im Detail lassen sich ohne Weiteres zusätzliche Regelungen treffen. Erfahrene Rechtsanwälte achten darauf, Mietverträge in einfacher und verständlicher Sprache zu halten und lediglich an erforderlichen Stellen juristische Fachbegriffe zu verwenden.
Vertragsparteien
Mietsache
– Vollständige Anschrift (bei Wohnraum: Angabe zur Lage im betroffenen Gebäude)
– Angaben hinsichtlich der (Wohn-)Fläche in Quadratmetern
– Anzahl der Zimmer und Nebenräume, einschließlich Kellerraum, Stellplatz / Garage oder ggfs. gemeinschaftlich mit anderen Mietern im Gebäude genutzte Räume, z.B. Waschküche
– Weitere (besondere) Ausstattung, z.B. Einbauküche
Miete
– Miethöhe
– Zahlungsmodalitäten, Bankverbindung
Mietkaution bzw. Mietsicherheit
– Kautionshöhe
– Hinterlegung der Mietkaution auf insolvenzfestem Kautionskonto
– Rückzahlungsmodalitäten
Mietzeit
– Befristeter oder unbefristeter Mietvertrag
– Ggfs. Angaben betreffend Einzugstermin
Betriebskosten
– Angaben zur Verteilung der Betriebskosten (umlagefähige Nebenkosten)
Hausordnung
– Ggfs. besondere Hinweise zur beigefügten Hausordnung
Angaben zur Verwendung der Mietsache, Mängel
– Keine Zweckentfremdung
– Regelungen zu Einbauten / baulichen Veränderungen
– Regelungen zum Vorgehen bei Auftritt von Mängeln; Haftungsausschluss
– Schönheitsreparaturen
– Bagatellschäden
– Ggfs. Regelungen zur Haustierhaltung
Kündigung und Abwicklung des Mietverhältnisses
– Kündigungsfristen
– Hinweis auf Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung
– Regelungen zur Rückgabe der Mietsache
Weitere Regelungen, individuelle Vereinbarungen
– Ggfs. Verpflichtungen des Vermieters vor Beginn des Mietverhältnisses bzw. vor Einzug
– Zutrittsrechte zu den Mieträumen des Vermieters
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