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Rechtsanwalt & Abogado
Inhaltsverzeichnis
Rechtliche Grundlagen zum Maklerrecht
Wesentliche gesetzliche Vorschriften zum Maklerrecht finden sich in den Bestimmungen §§ 652 bis 656c BGB. Ergänzend werden in der Praxis nicht selten Vorschriften des Verbraucherschutzes herangezogen. Zudem können sich Rechtsstreitigkeiten um Maklerverträge auch um Fragen rund um das AGB-Recht (§§ 305 ff. BGB) oder andere ggfs. spezialgesetzliche Regelungen im Immobilienbereich drehen.
Grundlage des Anspruchs auf Maklerlohn: der Maklervertrag
Für einen Anspruch auf Maklerlohn muss zunächst ein Maklervertrag bestehen. Es handelt sich um einen schuldrechtlichen Vertrag eigener Art.
Nach der höchstrichterlichen Rechsprechung des BGH zeichnet sich der Maklervertrag dergestalt aus, dass eine Verpflichtung des Auftraggebers zur Zahlung des Maklerlohns erst entsteht, wenn ein vom Makler nachgewiesenes oder vermitteltes Geschäft zustande kommt und dass der Auftrag bis dahin grundsätzlich jederzeit widerrufen werden kann.
Auch ist der Auftraggeber dahingehend frei, zu entscheiden, ob er das vom Makler nachgewiesene oder vermittelte Geschäft abschließen will. In der Praxis werden für Maklerverträge regelmäßig unter Verwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen geschlossen.
Ein auf den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Immobilie (Wohnung oder Einfamilienhaus) gerichtete Maklervertrag bedarf nach § 656a BGB mindestens der Textform. Für Vermittlungsverträge betreffend Wohnräume ergibt sich das Textformerfordernis auch aus § 2 Abs. 1 S. 2 WoVermRG.
Provisionsanspruch des Maklers
Für den Provisionsanspruch eines Maklers ist nach § 652 Abs. 1 S. 1 BGB notwendig, dass der Hauptvertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt.
Es gilt mit Blick auf den Maklerlohn der Grundgedanke, dass der Provisionsanspruch vom Zustandekommen des Hauptvertrags mit einem Dritten abhängig ist.
Es bedarf insoweit eines kausalen Zusammenhangs zwischen dem Nachweis der Vertragsgelegenheit durch den Makler und dem Abschluss des Hauptvertrags.
Nach den höchstrichterlichen Maßstäben des BGH muss der Hauptvertrag sich zumindest auch als Ergebnis einer wesentlichen Maklerleistung darstellen. Der Makler trägt dabei die Darlegungs- und Beweislast.
Lohnanspruch des Maklers bei Tätigkeit für beide Parteien
§ 656c Abs. 1 S. 1 BGB stellt klar, dass ein Makler, der sich von beiden Parteien eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen lässt, dies nur unter der Voraussetzung vereinbaren kann, dass sich beide Parteien zur Zahlung in gleicher Höhe verpflichten.
Die Anwendbarkeit dieser Vorschrift setzt jedoch nach § 656b BGB voraus, dass der Käufer ein Verbraucher ist. Vereinbart der Makler mit einer Vertragspartei, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er von der anderen Partei keinen Maklerlohn verlangen.
Vertragliche Abweichungen von diesen Grundsätzen haben gemäß § 656c Abs. 2 S. 1 BGB die Unwirksamkeit des Maklervertrags zur Folge.
Makler und Aufklärungs- und Informationspflichten
Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung des BGH steht der Makler zu seinem Auftraggeber als dessen Interessenvertreter in einem besonderen Treueverhältnis. Aus diesem Treueverhältnis können sich bei der Erfüllung seiner Aufgaben bestimmte Aufklärungs- und Beratungspflichten ergeben.
Die Reichweite seiner Unterrichtungspflicht hängt von den jeweiligen Einzelfallumständen ab.
Fehlen entsprechende vertragliche Vereinbarungen, schuldet der Makler beispielweise keine Prüfung steuerrechtlicher Fragen im Sinne einer vertraglichen Nebenpflicht.
Eine Ausnahme könne dann gelten, wenn sich der Makler als Fachmann geriert und hierdurch ein berechtigtes Vertrauen bei seinem Auftraggeber erweckt (vgl. BGH, Urteil vom 12. Juli 2018, I ZR 152/17).
AGB-rechtliche Grundsätze im Maklerrecht
Für einen Maklervertrag können Allgemeine Geschäftsbedingungen verwendet werden.
Ob die Vereinbarung einer Mindestvertragsdauer bzw. die Dauer der Bindung des Maklerkunden an einen Makleralleinauftrag angemessen ist und insofern eine mögliche Unwirksamkeit nach § 307 BGB vorliegt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.
In die Berücksichtigungen einzustellen sei bei der Immobilienvermarktung unter anderem die Art der Immobilie.
In den Entscheidungsgründen eines Urteil des I. Zivilsenats des BGH aus 2020 (Az. I ZR 40/19) führten die entscheidenden Richter beispielsweise aus, dass eine Bindungsfrist von sechs Monaten bei Alleinaufträgen regelmäßig angemessen sei.
Eine formularmäßige Klausel, wonach sich ein zunächst auf sechs Monate befristeter Makleralleinauftrag bei ausbleibender Kündigung jeweils um drei Monate verlängert, ist grundsätzlich unbedenklich und verstößt im Grundsatz nicht gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB.
Auch eine vierwöchige Kündigungsfrist benachteiligt den Maklerkunden in diesem Zusammenhang regelmäßig nicht unangemessen.
Nach dem Dafürhalten der Richter war jedoch die konkrete Regelung zur automatischen Verlängerung des Maklervertrags bei unterbliebener Kündigung unwirksam, da der Verwender hinsichtlich der Vorgaben zur Kündigungsfrist lediglich auf die Anlage zum Formularvertrag verwies.
Der bloße Hinweis auf „Informationen für Verbraucher“ genüge den Anforderungen des § 305 Abs. 2 BGB nicht, um eine diesbezügliche Regelung wirksam in den Vertrag einzubeziehen.
Aktuelle BGH Entscheidung: Makler haftet bei Diskriminierung wegen ethnischer Herkunft nach dem AGG
Der I. Zivilsenat des BGH hat in einem aktuellen Urteil vom 29. Januar 2026 (Az. I ZR 129/25) entschieden, dass ein Makler aufgrund eines Verstoßes gegen das Benachteiligungsverbot des § 19 Abs. 2 AGG der Klägerin den Ersatz materiellen und immateriellen Schadens nach der Bestimmung des § 21 Abs. 2 AGG schuldet (Eigenhaftung des Maklers).
Die an die Öffentlichkeit gerichteten und über das Internet abrufbaren Wohnungsvermittlungsangebote des Beklagten unterfallen nach höchstrichterlicher Ansicht dem Anwendungsbereich des zivilrechtlichen Verbots der Benachteiligung wegen der ethnischen Herkunft.
Die Ablehnung von Anfragen unter nichtdeutschen Namen bei gleichzeitigem Erfolg vergleichbarer Anfragen unter deutschen Namen stelle einen solchen Verstoß dar.
Der BGH hat in diesem Fall eine Erstreckung der Haftung auf den Makler bejaht, der für den Vermieter als Hilfsperson handelte.
Dieser Umstand sei mit dem Wortlaut und der Systematik der entsprechenden Vorschriften vereinbar und stehe insoweit im Einklang mit dem Ziel des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes, derartige Benachteiligungen wirkungsvoll zu verhindern oder zu beseitigen.
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