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Kostenregelungen im Arras-Vertrag in Spanien - 6 wichtige Hinweise
Rechtsanwalt & Abogado
Inhaltsverzeichnis
Kostenregelungen im Arras-Vertrag: Beurkundungskosten, Notarkosten
Der Arras-Vertrag sollte regeln, wer die Kosten im Zusammenhang mit der Erstellung der öffentlichen Kaufurkunde beim Notar übernimmt.
Gemäß der gesetzlichen Regelung des Artikels 1455 des spanischen Zivilgesetzbuches (Código Civil, „CC“) trägt der Verkäufer die Kosten für die Erstellung der öffentlichen Kaufurkunde, insbesondere die Notarkosten.
Der Käufer übernimmt hingegen nach der gesetzlichen Regelung die Kosten für die Anfertigung der vollstreckbaren Erstkopie (primera copia) der Kaufurkunde sowie die Kosten für weitere einfache Kopien. Es steht den Parteien indessen frei, eine abweichende Vereinbarung zu treffen.
Hinweis: In der Praxis ist es in vielen Autonomen Regionen üblich, dass der Käufer sowohl die Notarkosten als auch die Kosten für die primera copia trägt, also sämtliche Kosten im Zusammenhang mit der Erstellung der Kaufurkunde.
Eine derartige Kostenregelung wird häufig damit begründet, dass der Käufer ein besonderes Interesse an dem Immobiliengeschäft sowie an der späteren Eintragung der Kaufurkunde im Grundbuch hat. Dennoch können derartige Kostenfragen von den Parteien individuell verhandelt werden.
Gesetzliche Kostenregelung im katalanischen Zivilrecht
Artikel 531-6 des fünften katalanischen Zivilgesetzbuches normiert, dass sowohl die Kosten für die Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde als auch die für die Ausstellung der primera copia durch den Erwerber zu übernehmen sind. Den Parteien steht es jedoch auch dort frei, diesbezüglich anderweitige Vereinbarungen zu treffen.
Regelungen in Bezug auf die Löschung von noch vorhandenen Grundbuchlasten
Geht aus den Grundbuchinformationen hervor, dass die transaktionsgegenständliche Immobilie noch belastet ist, z. B. mit einer Hypothek oder einem Pfändungsvermerk, sollte im Arras-Vertrag bzw. im privatschriftlichen Kaufvertrag darauf geachtet werden, dass alle Kosten im Zusammenhang mit der Löschung der entsprechenden Grundbuchbelastung bzw. Grundbuchlast von der Verkäuferseite getragen werden.
Gemeindliche Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal)
Der Arras-Vertrag sollte zudem regeln, dass die Kosten der gemeindlichen bzw. kommunalen Wertzuwachssteuer von der Verkäuferseite getragen werden.
Die Wertzuwachssteuer (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) basiert auf den Artikeln 104 ff. des Gesetzes über die örtlichen Steuerbehörden*.
Es handelt sich um eine direkte Steuer (tributo), die unter anderem auf den Wertzuwachs von städtischen Grundstücken (terrenos de naturaleza urbana) im Rahmen von Eigentumsübertragungen erhoben wird.
Nach Artikel 106 Abs. 2 des Real Decreto Legislativo 2/2024 vom 5. März ist der Steuerpflichtige (sujeto pasivo) die übertragende Partei, d.h. die Verkäuferseite.
Eine Ausnahme gilt, wenn der Verkäufer der Immobilie ein Nichtansässiger in Spanien ist. In diesem Fall sieht Artikel 106 Abs. 2 des Real Decreto Legislativo 2/2024 vor, dass der Käufer als „Ersatzschuldner“ (sujeto pasivo sustituto del contribuyente) die Steuerpflicht übernimmt. Der Käufer hat – in der Funktion des Verkäufers – die Wertzuwachssteuer nach dem Erwerb bei der örtlichen Steuerbehörde zu erklären und abzuführen. Die wirtschaftliche Last sollte jedoch von der Verkäuferseite getragen werden.
Hinweis: Der Arras-Vertrag oder Optionsvertrag sollten bereits regeln, dass der Käufer im Rahmen der Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde einen Einbehalt vom Kaufpreis vornimmt, um die Erklärung und Abführung der Plusvalía zu ermöglichen.
Regelungen zur Grundsteuer (IBI) im Arras-Verrag
Ein umfassender „Arras-Vertrag“ enthält in der Praxis auch Regelungen hinsichtlich der Kostentragung der Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, „IBI“).
Die spanische Grundsteuer findet ihre rechtliche Grundlage in den Artikeln 60 ff. RDL 2/2024 vom 5. März.
Sie wird durch die jeweilige Gemeinde erhoben bzw. eingezogen, wo sich die entsprechende Immobilie befindet. Für die steuerliche Bemessungsgrundlage wird nach Artikel 65 Königliches Gesetzesdekret 2/2004 vom 5. März der jeweilige Katasterwert (valor catastral) herangezogen.
Einige Gemeinden bieten an, den insgesamten Grundsteuerbetrag verteilt über das Jahr einzuziehen, z.B. quartalsweise; dies im Wege des Lastschriftverfahrens von dem gegenüber den örtlichen Behörden angegebenen Bankkonto – in nicht wenigen Fällen mit einer kleinen Vergünstigung .
Steuerpflichtig ist gegenüber den Behörden im Sinne von Artikel 75 RDL 2/2004 im Grundsatz derjenige, der am 1. Januar eines jeden Jahres im Kataster als Eigentümer aufscheint.
Im Innenverhältnis können Käufer und Verkäufer allerdings etwas Anderes vereinbaren, z.B. eine anteilige Übernahme der Grundsteuer (pago a prorrata).
Fehlt eine ausdrückliche diesbezügliche Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer, ist der Verkäufer nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs indessen berechtigt, dem Käufer die Grundsteuerkosten anteilig in Rechnung zu stellen; dies ab der Übergabe der Immobilie zugunsten des Käufers.
Als Gegenstand der Besteuerung (hecho imponible) wird nach Artikel 60 Abs. 1 lit. d) RDL 2/2024 vom 5. März das Eigentumsrecht (derecho de propiedad) herangezogen.
Steuerpflichtig ist die Person, die über das entsprechende (Eigentums-)Recht (= titularidad del derecho) im Zeitpunkt des Steueranfalls verfügt – regelmäßig der 1. Januar eines Jahres, vgl. Artikel 63 und 75 RDL 2/2024.
Praktisch wird sich die örtliche Steuerbehörde zunächst entsprechend an die Person halten, die zum 1. Januar eines Jahres im Kataster als Grundstückseigentümer aufscheint.
Unter Berücksichtigung der höchstrichterlichen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshof* in Spanien gilt, dass sofern die Parteien keine spezifische Vereinbarung getroffen haben folgendes:
Der Verkäufer, an den sich die Steuerbehörde wenden wird, führt die IBI ab. Allerdings ist der Verkäufer berechtigt, vom Käufer den entsprechenden Anteil zu für den Zeitraum zu verlangen, seit das Eigentum übertragen worden ist (= zeitanteilige Umlegung der wirtschaftlichen IBI-Last).
Als (Steuer-)Bemessungsgrundlage (base imponible) dient grundsätzlich der Katasterwert der jeweiligen Immobilie, Art. 65 RDL 2/2024 vom 5. März.
* Tribunal Supremo, Urteil vom 15. Juni 2016, Entscheidung 409/2016 (Az. der Revision 2110/2014).
Kostenregelungen zur Eigentümergemeinschaft
Ist die kaufgegenständliche Immobilie Teil einer Eigentümergemeinschaft, treffen die Parteien im Arras-Vertrag regelmäßig entsprechend zu den Regelungen der Grundsteuer eine anteilige Kostentragungspflicht, d.h. die Verkäufer- und Käuferseite tragen zeitanteilig die Kosten für das „Hausgeld“.
Käufer sollten sich in einschlägigen Fällen, d.h. bei Vorliegen einer Eigentümergemeinschaft, unbedingt die letzten 3-5 Protokolle (actas) der vergangenen Eigentümergemeinschaftsversammlungen vorlegen lassen und prüfen, ob die Eigentümergemeinschaft in ihren jeweiligen Haushaltsbudgets sogenannte derramas im Sinne von Artikel 17 Abs. 11 des spanischen WEG-Gesetzes (Ley de Propiedad Horizontal) verabschiedet hat oder ob die positive Verabschiedung derartiger Sonderzahlungen kurz bevorsteht. Diese Sonderzahlungen dienen regelmäßig Erhaltungs-, Verbesserungs- bzw. Renovierungsmaßnahmen an gemeinschaftlichen Zonen (z.B. Treppenhaus, Fahrstühl, etc.).
Zur Überprüfung empfiehlt sich die Einholung einer entsprechenden Bescheinigung durch den Verwalter der Immobilie.
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