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Immobilienfinanzierung in Katalonien - rechtliche Hinweise
Rechtsanwalt & Abogado
Einführendes zur Finanzierung beim Immobilienkauf in Katalonien
Ein Immobilienerwerb in Katalonien stellt für den Käufer nicht nur eine erhebliche wirtschaftliche Entscheidung dar, sondern bedarf im Regelfall auch einer sorgfältigen rechtlichen sowie finanziellen Planung.
Besonders wenn der Kaufpreis ganz oder teilweise durch eine Darlehensfinanzierung gedeckt werden soll, sollten Käufer auf bestimmte juristische Rahmenbedingungen hinsichtlich eines privatschriftlichen Kaufvorvertrags („Arras-Vertrag“) achten, die sich aus dem besonderen katalanischen Zivilrecht ergeben.
Um den Verlust geleisteter Arras-Anzahlungen bei einer Finanzierungsverweigerung einer Bank zu vermeiden, sollten bestimmte Regelungen von Anfang an explizit im Arras-Vertrag verankert werden.
Die Bedeutung des Arras-Vertrags im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung in Katalonien
Einen „Arras-Vertrag“ über ein vorgesehenes Immobiliengeschäft in Katalonien schließen die Parteien regelmäßig dann, wenn bis zur Errichtung der entsprechenden öffentlichen Kaufurkunde noch wesentliche oder zeitintensive Zwischenschritte durchzuführen sind.
Der Arras-Vertrag kann auch dann eine besondere Bedeutung gewinnen, wenn der Käufer den Immobilienerwerb nicht vollständig aus eigenen Mitteln finanzieren kann, sondern auf ein Bankdarlehen angewiesen ist.
Gerade in diesem Fall sollte unter Berücksichtigung der gesetzlichen Normen des katalanischen Zivilrechts entsprechende Klauseln im Arras-Vertrag aufgenommen werden, die eindeutig auf den Umstand verweisen, dass der Käufer beabsichtigt, eine Darlehensfinanzierung durch eine Bank zu beantragen.
Nur durch die schriftliche Verankerung dieser Absicht lassen sich spätere rechtliche Ansprüche im Falle einer Finanzierungsverweigerung wirksam durchsetzen. Andernfalls droht bei einer Ablehnung der Darlehensgewährung der Verlust der Arras-Vorauszahlung.
Das Recht des Käufers zur Abstandnahme vom Kauf aus Artikel 621-49 CCCat
Kommt es zur Verweigerung der Finanzierung durch eine Bank, greift die gesetzliche Regelung des Artikels 621-49 Absatz 1 des sechsten katalanischen Zivilgesetzbuches* (nachfolgend „CCCat“).
Diese Norm gewährt dem Käufer das Recht, vom Immobiliengeschäft Abstand zu nehmen, wenn ihm die Bank die beantragte Finanzierung versagt. Dies stellt einen erheblichen Unterschied zum allgemeinen spanischen Zivilrecht dar, in der eine derartige Norm nicht verankert ist.
Dieses Recht zur Abstandnahme entfällt jedoch, wenn die Ablehnung der Finanzierung auf ein fahrlässiges Verhalten des Käufers zurückzuführen ist – beispielsweise, wenn der Käufer der finanzierenden Bank bewusst oder fahrlässig unzutreffende oder unvollständige Informationen zur Verfügung gestellt hat, die die Kreditwürdigkeit beeinflussen.
*Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto.
Nachweispflicht des Käufers über die versagte Darlehensfinanzierung
Der Käufer, der anlässlich einer Darlehensverweigerung von dem Immobiliengeschäft Abstand nehmen möchte, trägt die Beweislast für die Tatsache, dass die Bank die Finanzierung aus nicht von ihm zu vertretenden Gründen verweigert hat.
Für die Praxis bedeutet dies: der Käufer muss die Negativentscheidung der Bank durch Vorlage entsprechender Unterlagen belegen.
Der Verkäufer ist dann im Einklang mit Artikel 621-49 Abs. 2 CCCat zur Rückzahlung sämtlicher Vorauszahlungen (die Norm spricht von „precio“) auf den Kaufpreis verpflichtet.
Der Käufer muss dabei allerdings nach dem Wortlaut von Artikel 621-49 Abs. 2 CCCat den Verkäufer so stellen, als wäre der entsprechende Vertrag nie geschlossen worden.
Der Verkäufer ist in diesem Fall nicht berechtigt, eine Entschädigung oder anderweitige Vertragsstrafe zu verlangen, sofern dem Käufer kein entsprechend schuldhaftes Verhalten vorzuwerfen ist.
Kosten in Bezug auf die Gewährung des hypothekarisch besicherten Darlehens in Katalonien
Käufer einer in Katalonien belegenen Immobilie haben damit zu rechnen, dass sie im Zuge der Gewährung des hypothekarisch besicherten Darlehens folgende Kosten treffen:
- Eigenkapital: mindestens zwischen 30-40% des Kaufpreises, da spanische Banken bei Nichtansässigen zumeist nur bereit sind, zwischen 60-70% des Kaufpreises zu finanzieren - Ausnahmen vorbehalten.
- Kosten für die Einholung eines Wertgutachtens (tasación de vivienda) - abzustimmen mit der finanzierenden Bank; ca. 400-800 € zzgl. IVA;
- Ggfs. Eröffnungsgebühr der Bank hinsichtlich der Hypothek (comisión de apertura).
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