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Gewährleistungsrechte beim Immobilienkauf - Wichtige Hinweise
Rechtsanwalt & Abogado
Haftungsausschluss bei Bestandsimmobilien
Bei einem Immobilienkauf hat der Verkäufer dem Käufer die Sache (= Immobilie) nach der Vorschrift des § 433 Abs. 1 S. 2 BGB frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.
Regelmäßig vereinbaren die Parteien bei einem Verkauf einer Bestandsimmobilie bzw. gebrauchten Wohnimmobilie einen Gewährleistungsausschluss. Käufer sollten die Immobilie daher im Vorfeld des Kaufs einer gründlichen Prüfung unterziehen.
Auch sollte der Formulierungsvorschlag des Notars zur entsprechenden Klausel des Immobilienkaufvertrags im Vorhinein zur Beurkundung genau geprüft werden. Unpräzise Formulierungen können dazu führen, dass ein vollumfänglicher Haftungsausschluss wider Erwarten nicht vorliegt.
§ 444 BGB ermöglicht es den Parteien, eine Vereinbarung über den Ausschluss von Mängeln zu treffen.
Haftungsausschluss bei Bestandsimmobilien
Ein Verkäufer kann sich indessen nicht auf den Haftungsausschluss berufen, sofern er dem Käufer arglistig Mängel verschweigt (vgl. § 444 BGB) oder der Verkäufer Angaben zur Immobilie ins „Blaue hinein“ macht, d.h. eine willkürliche Tatsachenbehauptung von sich gibt.
Die Verkäuferseite trifft die Pflicht, der Käuferseite sämtliche bekannten (offenen) Mängel offenzulegen, die für ihre Entscheidung über den Immobilienkauf von Bedeutung sein können.
Ein Verkäufer kann sich ebenfalls nicht auf einen Haftungsausschluss berufen, wenn er in Bezug auf die Immobilie eine Beschaffenheitsgarantie abgibt.
Liegt kein wirksamer vertraglicher Haftungsausschluss vor, kann der Käufer Rückgriff auf die in § 437 BGB normierten Rechte nehmen. So kann der Käufer beispielsweise eine Nacherfüllung nach §§ 437 Nr. 1 i.V.m. 439 BGB verlangen, d.h. der Verkäufer ist unter grundsätzlicher eigener Kostenübernahmepflicht zur Mängelbeseitigung verpflichtet. Alternativ kann der Käufer eine Kaufpreisminderung verlangen oder vom Vertrag zurücktreten, unter Rückübertragung des Eigentums zugunsten des Verkäufers und Rückzahlung des Kaufpreises an den Käufer, unbeschadet möglicher darüber hinausgehender Schadensersatzansprüche.
Achtung bei Denkmalschutz
Käufer sollten im Vorfeld des Immobilienerwerbs prüfen, ob die entsprechende Bestandsimmobilie unter Denkmalschutz steht. Ein Haftungsausschluss kann bei unentdeckten Mängeln weitreichende finanzielle Risiken im Zusammenhang mit kostspieligen Arbeiten für Sanierungen haben.
Gewährleistungsrechte beim Kauf einer Neubauimmobilie vom Bauträger
Beim Erwerb einer (schlüsselfertigen) Neubauimmobilie von einem Bauträger ist vorauszuschicken, dass die Parteien einen Bauträgervertrag im Sinne von § 650u BGB schließen.
Es handelt sich um einen Vertrag, der aus kauf- und werkvertraglichen Elementen besteht. Der Bauträgervertrag hat die Errichtung eines oder den Umbau eines Hauses zum Gegenstand und enthält zugleich die Verpflichtung des Unternehmers, dem Besteller das Eigentum an dem entsprechenden Grundstück zu übertragen.
Die Gewährleistungsrechte des Bestellers richten sich in diesem Kontext, vorbehaltlich anderer vertraglicher Regelungen, nach den §§ 634 ff. BGB.
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