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Rechtsanwalt & Abogado
Inhaltsübersicht
Einführende Hinweise zu den rechtlichen Rahmenbedingungen von Eigentümergemeinschaften in Spanien
Zentraler gesetzlicher Anknüpfungspunkt für Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaften in Spanien ist im Grundsatz das spanische Wohnungseigentumsgesetz (Ley de Propiedad Horizonzal*, „LPH“).
Begründung der Eigentümergemeinschaft, Teilungsurkunde (Escritura de división horizontal)
Formell wird eine Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios) in der Praxis durch die notarielle Erteilung der Teilungsurkunde begründet. Die regelmäßig im Eigentumsregister eingetragene Teilungsurkunde stellt den Gründungstitel der Eigentümergemeinschaft (título constitutivo) dar.
Sie enthält zum einen eine Beschreibung der betroffenen (Gesamt-)Immobilie mit ihren Elementen für den gemeinschaftlichen Gebrauch (z.B. Fahrstuhl, Portier, Pool) und Installationen sowie Katasterreferenz, führt die bestehenden (Wohn-)Einheiten oder Lokalräumlichkeiten (local) innerhalb der Immobilie auf und weist ihnen jeweils eine Nummer zu, vgl. Artikel 5 LPH. Zu jeder Wohneinheit oder Lokalräumlichkeit gibt es Angaben zu Umfang, Grenzen und Lage, einschließlich Informationen über Garagenstellplätze, Keller oder Abstellräume.
Der Titel kann zu einem späteren Zeitpunkt durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft und im Anschluss notariell erteilter Ergänzungsurkunde modifiziert werden.
Beteiligungsquoten bzw. Miteigentumsquoten (cuota de participación)
Ferner enthält die Teilungsurkunde Angaben zu den Anteilsquoten bzw. Miteigentumsquoten (cuota de participación) der jeweiligen Wohneinheiten oder Lokalräumlichkeiten. Die Anteilsquote ist der anteilige Wert des privaten Elements (Wohneinheit oder Lokalräumlichkeit) an der gesamten Immobilie.
Die Bestimmung der Anteilsquote erfolgt unter Zugrundelegung diverser Faktoren, wie der nutzbaren Fläche (superficie útil) jeder Wohneinheit oder Lokalräumlichkeit in der Gesamtimmobilie, ihrer inneren und äußeren Lage, ihrer Situation (z.B. direkter Zugang zur öffentlichen Straße) sowie der (voraussichtlichen) Nutzung von gemeinschaftlichen Elemente, wie z.B. einem Fahrstuhl. Auch scheinen in Teilungsurkunden nicht selten Dienstbarkeiten (servidumbres) an Gemeinschaftselementen zugunsten eines Eigentümers auf.
Die Anteilsquoten können mittels einstimmig gefassten Beschlusses der Eigentümergemeinschaftsversammlung oder kraft einer gerichtlichen Entscheidung abgeändert werden.
Satzung der Eigentümergemeinschaft
Die Satzung (estatutos) ergänzt den (Gründungs-)Titel der Eigentümergemeinschaft. Für die Änderung der Satzung bedarf es regelmäßig eines einstimmigen Beschlusses der Eigentümergemeinschaft. In der Satzung sind die Rechte und Pflichten aller Eigentümer der zu einer Eigentümergemeinschaft gehörenden Grundstückseinheiten- bzw. Wohneinheiten und dazugehöriger Räumlichkeiten festgelegt. Satzungen werden zur Sicherstellung der Wirkung gegenüber Dritten (z.B. künftige Erwerber) regelmäßig zusammen mit dem Gründungstitel im Eigentumsregister eingetragen.
Hausordnung
Die Gesamtheit der Eigentümer kann nach Artikel 6 LPH eine Hausordnung (normas de régimen interior) aufstellen, um Modalitäten des Zusammenlebens, der angemessenen Nutzung der Dienste und gemeinschaftlichen Einrichtungen zu regeln. Die Hausordnung bindet alle Eigentümer, soweit sie nicht in der für die Verabschiedung von Beschlüssen über die Verwaltung vorgesehenen Weise geändert wird.
Die Eigentümergemeinschaftsversammlung als leitendes Organ
Die Eigentümergemeinschaftsversammlung gehört nach Maßgabe von Artikel 13 Abs. 1 lit. a) LPH zu den leitenden Organen einer Eigentümergemeinschaft.
Sie besteht aus den jeweiligen Eigentümern (titulares) und tritt ordentlich nach Artikel 16 Abs. 1 LPH mindestens einmal jährlich zusammen.
Daneben kann sie außerordentlich zusammentreten, sofern dies der Präsident für zweckmäßig erachtet oder eine Versammlung durch ein Viertel der Eigentümer oder durch Eigentümer ersucht wird, die mindestens 25% der Beteiligungsquote (cuota de participación) ausmachen.
Es besteht keine gesetzliche Pflicht zur persönlichen Teilnahme an einer Eigentümergemeinschaftsversammlung. Man kann sich auch zu Teilnahmezwecken vertreten lassen, wobei ein durch den Eigentümer unterzeichnetes Schreiben beizubringen ist, vgl. Artikel 15 Abs. 1 LPH.
Zuständigkeiten der Eigentümergemeinschaftsversammlung
Die Eigentümergemeinschaftsversammlung ist für die Ernennung oder Abberufung der Personen zuständig, die nach Artikel 13 LPH leitende Funktionen ausüben, d.h. insbesondere des Präsidenten, Sekretärs und des Verwalters.
Daneben beschliesst sie den Wirtschafts- bzw. Haushaltsplan (presupuestos) und trifft (Kosten-)Beschlüsse hinsichtlich aller ordentlicher oder außerordentlicher Reparaturmassnahmen der entsprechenden Immobilie.
Der Verwalter hat die Eigentümergemeinschaftsversammlung über Eilmaßnahmen zu informieren, die im Zusammenhang mit dem Erhalt und der Unterhaltung des Hauses (Artikel 14 lit. c LPH i.V.m. Artikel 20 lit. c LPH) getroffen wurden.
Sie beschließt die Satzung und Satzungsänderungen und kann Hausordnungsregelungen (normas de régimen interior) bestimmen. Der Eigentümergemeinschaftsversammlung verfügt zudem über die Funktion der Inkenntnisnahme und Entscheidung über Angelegenheiten allgemeinen Interesses bezüglich der Eigentümergemeinschaft, wobei sie notwendige oder zweckmäßige Massnahmen für allgemeine Verbesserungen treffen kann.
Nach Artikel 17 Abs. 9 LPH gilt, dass wirksam und im Einklang mit den Regelungen des Artikel 17 LPH getroffene Beschlüsse für jeden Eigentümer bindend sind.
Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümergemeinschaftsversammlung
Beschlüsse der junta sind nach Artikel 18 Abs. 1 LPH vor den Gerichten im Einklang mit den allgemeinen prozessrechtlichen Bestimmungen anfechtbar.
Anfechtbar sind Beschlüsse, sofern sie gesetzlichen Bestimmungen oder der Satzung der Eigentümergemeinschaft zuwiderlaufen. Gleiches gilt für den Fall, wenn ein Beschluss den Interessen der Eigentümergemeinschaft schwerwiegend zugunsten eines oder mehreren Eigentümer zuwiderläuft oder eine schwere Beeinträchtigung für einen rechtlich nicht verpflichteten Eigentümer bedeuten oder Beschlüsse rechtsmissbräuchlich getroffen wurden.
Anfechtungsberechtigt sind im Einklang mit Artikel 18 Abs. 2 LPH und den Vorgaben der aktuellen Rechtsprechung die Eigentümer, die im Rahmen der Eigentümergemeinschaftsversammlung ihre Stimme unter einen Vorbehalt gestellt bzw. sich enthalten haben (mit ausdrücklicher Anmerkung über einen Vorbehalt für eine mögliche spätere Anfechtung).
Anfechtungsfrist
Einberufung der Eigentümergemeinschaftsversammlung, Formvorgaben und Ladungsfrist
Die Einberufung (convocatoria) einer Eigentümergemeinschaftsversammlung obliegt im Grundsatz dem Präsidenten.
In der Einberufung sind unter anderem folgende Punkte anzugeben:
– Zu behandelnde Themen (Tagesordnungspunkte)
– Ort der Versammlung
– Tag
– Uhrzeit der ersten Einberufung sowie gegebenenfalls der zweiten Einberufung (mit mindestens einer halben Stunde Zeitdifferenz)
– Aufstellung über die Eigentümer, die sich nicht mit Zahlungen fälliger Forderungen der Eigentümergemeinschaft auf dem Laufenden befinden, insbesondere Hausgelder
Die jährliche ordentliche Eigentümergemeinschaftsversammlung ist mit einer Vorlauffrist von mindestens sechs Tagen einzuberufen.
Für außerordentliche Versammlungen muss die Inkenntnisnahme aller Interessierten sichergestellt sein. Die Eigentümergemeinschaftsversammlung kann sich auch ohne Einberufung des Präsidenten wirksam versammeln, sofern alle Eigentümer anwesend sind und dies entsprechend beschließen, vgl. Artikel 16 Abs. 3 LPH.
Themeneinbringung durch Eigentümer
Jeder Eigentümer ist berechtigt, die junta zu ersuchen, jedwede Angelegenheit zu prüfen und darüber zu befinden, die für die Eigentümergemeinschaft von Interesse ist.
Zu diesen Zwecken ist dem Präsidenten jeweils ein Schreiben zu übermitteln, in welchem entsprechenden Themen genau spezifiziert sind. Der Präsident hat die Angelegenheit auf die Tagesordnung für die nächste junta zu setzen, vgl. Artikel 16 Abs. 2 LPH.
Erforderliche Mehrheiten für Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft
Artikel 17 Abs. 6 LPH betrifft einstimmig zu treffende Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft. So sind Modifikationen des Titels der Eigentümergemeinschaft grundsätzlich einstimmig zu fassen. Ausnahmen hiervon finden sich z.B. in Abs. 3 und Abs. 8 der genannten Vorschrift (3/5 Mehrheit).
Wichtige Fragen zur Eigentümergemeinschaft in Spanien
Sehen sich Eigentümer mit Feuchtigkeitseindringungen an den Decken konfrontiert, sollte diese in jedem Falle umgehend den Verwalter bzw. die Verwaltung in Kenntnis setzen und ggfs. den Präsidenten. Zudem sollten Betroffene ihre eigene Gebäudeversicherung (seguro de hogar) kontaktieren, damit ein Gutachter den Fall aufnehmen und der (Schadens-)Fall von der Versicherung abgewickelt werden kann.
Die Eigentümergemeinschaft selbst wird ihre entsprechende Versicherung kontaktieren, um den Ursprung der Feuchtigkeitseindringungen zu ermitteln und entsprechende Maßnahmen einzuleiten.
Weigert sich die Eigentümergemeinschaft zu handeln, kann der Eigentümer Ansprüche mit Verweis auf Erhaltungspflichten aus Artikel 10 Abs. 1 lit. a) LPH geltend machen.
Sich an der Lagerung von Gegenständen störende Eigentümer sollten die Verwaltung kontaktieren, damit der Präsident den Störer zur Beseitigung auffordert (vgl. Artikel 7 Abs. 2 LPH).
Kommt der Störer der Aufforderung nicht nach, kann eine Eigentümergemeinschaftsversammlung einberufen und entsprechende weitere Maßnahmen beschlossen werden.
Nach Artikel 15 Abs. 1 LPH fällt das Recht zur Teilnahme und zur Stimmabgabe grundsätzlich nicht dem Nießbrauchberechtigten (usufructuario), sondern dem nackten Eigentümer (nudo propietario) zu. Jedoch normiert die genannte Vorschrift, dass sofern der nackte Eigentümer keine gegenteilige Mitteilung an die Eigentümergemeinschaft richtet, durch den Nießbrauchberechtigten vertreten wird, d.h. der Nießbrauchberechtigte kann in einem solchen Fall grundsätzlich an einer junta teilnehmen und auch abstimmen.
Eine ausdrückliche Stimmübertragung (delegación de voto) des nackten Eigentümers zugunsten des Nießbrauchberechtigten ist dann erforderlich, wenn über Beschlüsse abgestimmt werden soll, die außerordentliche (Bau-)Maßnahmen und Aufbesserungsarbeiten zum Gegenstand haben oder die sich auf Punkte des Artikel 17 Abs. 1 LPH beziehen, u.a. die Installation von gemeinschaftlichen Infrastrukturen für den Zugang zu Telekommunikationsdiensten oder die Anpassung bestehender Infrastrukturen sowie die Einrichtung gemeinsamer oder privater Systeme oder die Nutzung von erneuerbaren Energien.
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