In einem neu veröffentlichten Urteil zum Mietrecht bestätigt der BGH seine bisherige Rechtsprechung: Der Ausgleich des Mietrückstands innerhalb der Schonfrist aus § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB führt auch weiterhin nicht zur Unwirksamkeit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses nach §§ 573 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB.
Möglichkeiten des Vermieters bei Mietzahlungsrückständen
Ein Vermieter kann gegenüber einem Mieter nach den Vorschriften des deutschen Mietrechts im Falle eines Mietzahlungsrückstands gemäß §§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 lit. a), 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund aussprechen. Daneben kann der Vermieter im Falle im Falle von Mietzahlungsausfällen hilfsweise auch eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB gegenüber dem Mieter erklären.
Unwirksamkeit der außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB bei Zahlung innerhalb der Schonfrist
Nach dem ausdrücklichen Wortlaut des § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB wird eine Kündigung (…) dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird (…).
Die Vorinstanzen und die Entscheidung des BGH zur Anwendung der Schonfrist auf ordentliche Kündigungen eines Mietverhältnisses
In erster Instanz gab das AG Lichtenberg der gegenständlichen Räumungsklage der Klägerin gegenüber dem Beklagten statt, der die rückständige Miete nach Zustellung der auf die Räumung und Herausgabe der Mietwohnung (§§ 546 Abs. 1, 985 BGB) gerichteten Klage an die Vermieterin zahlte; dies aufgrund der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung.
Auf die gegen die erstinstanzliche Entscheidung gerichtete Berufung änderte das LG Berlin das Urteil ab und wies die Räumungsklage ab. Die Klägerin begehrte mit der Revision die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
Der VIII. Zivilsenats des BGH hatte in der nun veröffentlichten Revisionsentscheidung vom 23.10.2024 zu urteilen, ob der Rückgriff auf die Schonfrist gemäß der vorerwähnten Bestimmung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB auch auf eine ordentliche Kündigung möglich ist. Der BGH nimmt in den Entscheidungsgründen den rechtlichen Standpunkt ein, eine innerhalb der Schonfrist erfolgte Zahlung sämtlicher Mietrückstände habe (lediglich) Auswirkungen auf die außerordentliche fristlose Kündigung, jedoch nicht auf die durch den Vermieter ausgesprochene hilfsweise ordentliche Kündigung.
Eine unmittelbare und analoge Anwendung der Bestimmung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB auf die ordentliche Kündigung schließt der BGH aus.
Bestätigung der bisherigen Rechtsprechung des BGH
Der BGH bestätigt mit der erfolgreichen Revisionsklage seine bisherige Rechtsprechung, vgl. unter anderem VIII. Zivilsenat des BGH, Urteil vom 5. Oktober 2022, VIII ZR 307/21. In den Entscheidungsgründen aus dem Jahr 2022 formulierte der VIII. Zivilsenat, dass der Gesetzgeber im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens die Erstreckung der Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung nicht weiterverfolgt habe. Zudem verwies der Senat auf die ausdrückliche Ablehnung entsprechender Anträge zur Erweiterung des Anwendungsbereichs der Schonfristzahlung. Neue Gesichtspunkte, die den BGH zu einer anderen Entscheidung hätten veranlassen können, lagen in dem gegenständlichen Fall nicht vor.
Ob eine Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht als unerheblich anzusehen ist, müsse das Tatgericht unter Berücksichtigung der Dauer und Höhe des mietrechtlichen Zahlungsverzugs bestimmen. Allerdings habe das Berufungsgericht, so der BGH, keine entsprechenden Feststellungen getroffen. Auch sei die ordentliche Kündigung nicht nach § 242 BGB als treuwidrig anzusehen. Insofern hatte die Klägerin mit ihrer Revision Erfolg.
Das LG Berlin als Berufungsgericht hatte in diesem Zusammenhang jedoch zum wiederholten Male eine andere Rechtsauffassung vertreten. Der BGH stellt klar: Der Gesetzgeber sieht nur eine beschränkte Wirkung des Nachholrechts des Mieters vor. Die BGH-Richter heben hervor, Richter seien im Einklang mit Art. 20 Abs. 3 GG an Gesetz und Recht gebunden. Diese dürfen diese Entscheidung nicht aufgrund eigener rechtspolitischer Vorstellungen verändern; dies dergestalt, dass die Richter (eigene) judikative Lösungen verwenden, die im Gesetzgebungsverfahren bislang nicht zum Tragen gekommen sind.
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