Arras-Vertrag in Katalonien
Rechtsanwalt & Abogado
Der Arras-Vertrag in Katalonien und seine Bestimmungen im besonderen katalanischen Zivilrecht
Für den Arras-Vertrag im Rahmen einer vorgesehenen Immobilientransaktion in Katalonien sind die vom nationalen spanischen Zivilrecht abweichenden Vorschriften des 6. Buches des katalanischen Zivilgesetzbuches* (nachfolgend „CCCat“) zu beachten.
*Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto.
Explizite Unterscheidung zwischen arras confirmatorias und arras penitenciales im katalanischen Zivilrecht
Artikel 621-8 CCCat unterscheidet lediglisch zwischen den arras confirmatorias und den arras penitenciales.
Die arras penales, die durch die spanische Rechtsprechung ihr Gepräge erfahren haben, sind im besonderen katalanischen Zivilrecht nicht gesetzlich verankert.
Arras confirmatorias gemäß Art. 621-8 Abs. 1 CCCat
Übergibt der Käufer dem Verkäufer einen Geldbetrag, kommt dieser Übergabe gemäß Artikel 621-8 Absatz 1 CCCat die rechtliche Qualität einer bestätigenden Vorauszahlung (arras confirmatorias) zu, d. h. die Übergabe des Geldbetrags gilt sowohl als Vorauszahlung (señal) im Hinblick auf den Abschluss der beabsichtigten Immobilientransaktion sowie als Anzahlung auf den Kaufpreis der betreffenden Immobilie.
Eine Möglichkeit der einseitigen Abstandnahme von dem Immobiliengeschäft besteht in diesem Rahmen grundsätzlich nicht.
Arras penitenciales gemäß Artikel 621-8 Abs. 2 CCCat
Räumen sich die Parteien ein Recht zur Abstandnahme von dem konkreten Immobiliengeschäft ein, kommt der Vorauszahlung der Charakter von sogenannten arras penitenciales vor, die im Einklang mit Artikel 621-8 Abs. 2 S. 1 CCCat ausdrücklich in dem zugrundeliegenden Arras-Vertrag geregelt werden müssen.
Bei einer Abstandnahme des Käufers schreibt Artikel 621-8 Abs. 2 S. 2 CCCat den Verlust der geleisteten Vorauszahlung vor.
Nimmt der Verkäufer von der Immobilientransaktion Abstand, hat dieser gemäß Artikel 621-8 Abs. 2 S. 3 CCCat das Doppelte des Anzahlungsbetrages an den Käufer zu leisten.
Hinterlegung der arras penitenciales-Vorauszahlung auf einem notariellen Anderkonto nach Art. 621-8 Abs. 3 CCCat
Die Bestimmung des Art. 621-8 Abs. 3 CCCat normiert explizit die Möglichkeit der Hinterlegung der arras penitenciales-Vorauszahlung auf einem notariellen Anderkonto (depósito notarial).
Die gesetzliche Höchstfrist beläuft sich in diesem Zusammenhang auf sechs Monate. Zudem ermöglicht diese Bestimmung die Vornahme eines Eintrags im zuständigen Eigentumsregister mit Blick auf den Umstand einer arras penitenciales-Vorauszahlung und ihrer notariellen Hinterlegung.
Art. 621-8 Abs. 3 schreibt ferner vor, dass die Immobilie im Eigentumsregister mit einem „Haftungsstempel“ (afección registral) zur Rückzahlung versehen wird. Die Vorschrift verpflichtet den jeweiligen Notar ausdrücklich zur Übergabe der Vorauszahlung an die entsprechende Partei.
Der „Haftungsstempel“ erlischt nach Ablauf von 60 Tagen der vereinbarten Frist, es sei denn es besteht ein vorheriger Haftungsstempel (anotación anterior) anlässlich einer Klage von Seiten des Käufers. Die Löschung obliegt dann dem Gericht bzw. einer anderen öffentlichen Stelle (= de oficio).
Der Haftungsstempel erlischt ferner, sofern der Käufer vom Kauf Abstand nimmt und dies der Verkäufer beweiskräftig nachweist oder das Kauf-/Verkaufsgeschäft im Eigentumsregister eingetragen wird.
Keine Stempelsteuer bei notarieller Hinterlegung der arras penitenciales-Vorauszahlung
Für die Erteilung notarieller Dokumente im Sinne von Artikel 621-8 CCCat zu Zwecken der Hinterlegung von arras penitenciales-Vorauszahlungen und der Eintragung / Löschung des entsprechenden Haftungsstempels im Eigentumsregister besteht nach Art. 94 des Gesetzes 5/2020* vom 29. April eine Steuervergünstigung von 100% mit Blick auf die Stempelsteuer (Impuesto sobre actos jurídicos documentados).
*Ley 5/2020, de 29 de abril, de medidas fiscales, financieras, administrativas y del sector público y de creación del impuesto sobre las instalaciones que inciden en el medio ambiente.
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