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Der Arras-Vertrag in Spanien
Rechtsanwalt & Abogado
Inhaltsverzeichnis
Welche Bedeutung kommt dem Arras-Vertrag in der spanischen Immobilienpraxis zu?
Dem sogenannten „Arras-Vertrag“ kommt im Rahmen von Immobiliengeschäften in Spanien eine erhebliche praktische Bedeutung zu.
Er fungiert regelmäßig als vorvertragliche Absicherung, mit der sich beide Parteien bereits verbindlich auf die zentralen Bedingungen des beabsichtigten Immobilienkaufs festlegen.
Ist der Arras-Vertrag in Spanien ein selbstständiger Vertragstyp?
Aufgrund der weit verbreiteten Verwendung des Begriffs Contrato de Arras könnte man annehmen, es handele sich um einen eigenständigen Vertragstyp.
Das spanische Zivilgesetzbuch kennt jedoch bei engerer rechtlicher Betrachtung keinen eigenständigen „Arras-Vertrag“.
Vielmehr handelt es sich bei einem Arras-Vertrag um einen Vorvertrag, genauer gesagt um einen privatschriftlichen Kaufvorvertrag, bei dem ein Notar grundsätzlich nicht mitwirkt.
Allerdings hat sich der Begriff des Arras-Vertrags in der Praxis weit verbreitet.
Nachfolgend haben wir insbesondere für Personen, die erstmals mit dem spanischen Immobilienrecht in Berührung kommen, die wesentlichen Aspekte zum Arras-Vertrag zusammengefasst.
Wann und warum wird ein Arras-Vertrag geschlossen?
Die Parteien regeln die wesentlichen Bedingungen ihres beabsichtigten Immobiliengeschäfts zunächst dann in einem Arras-Vertrag als privatschriftliche Vereinbarung, wenn die notarielle Errichtung der entsprechenden öffentlichen Kaufurkunde noch nicht möglich ist, da noch erforderliche und langwierige Zwischenschritte durchzuführen sind.
Exemplarisch für diese Zwischenschritte sind:
- Klärung und Einholung Immobilienfinanzierung
- Einholung einer behördlichen Bescheinigung bzw. Genehmigung (z.B. Certificado de no infracción urbanística)
- Löschung von eingetragenen Grundbuchlasten
- Einholung einer NIE-Nummer, Gründung einer Zweckgesellscahft
Welche Inhalte regelt der Arras-Vertrag?
Der Arras-Vertrag enthält regelmäßig alle wesentlichen Bedingungen der geplanten Immobilientransaktion.
Darunter fällt das Versprechen der Käuferseite, die Immobilie vom Verkäufer zu erwerben sowie den Kaufpreis an diesen zu zahlen.
Im Gegenzug verspricht die Verkäuferseite, die gegenständliche Liegenschaft zum gegebenen Zeitpunkt, d.h. im Rahmen der späteren notariellen Errichtung der Kaufurkunde, der Käuferseite zu verkaufen sowie das Eigentum an ihr zu übertragen.
Regelmäßig folgen Regelungen, wonach die Übertragung frei von Lasten, frei von Mietern oder anderen titellosen „Besetzern“ sowie auf dem Laufenden bezüglich aller verpflichtender Steuer- und Abgabenzahlungen zu erfolgen hat.
Handelt es sich um eine Neubauimmobilie, ist das Objekt als zukünftige Sache (sog. cosa futura) genau zu definieren, auch im Hinblick auf die Qualitäten, die für die Übergabe notwendig sind.
Gilt bei der Gestaltung des Arras-Vertrags Vertragsfreiheit?
Bei der Gestaltung des Arras-Vertrags gilt das Prinzip der Vertragsfreiheit gemäß der Bestimmung des Artikel 1255 des spanischen Zivilgesetzbuches (Código Civil, „CC“).
Die Parteien können beliebige Vereinbarungen, Klauseln und Bedingungen treffen, sofern diese nicht gegen die gesetzlichen Vorschriften verstoßen, sittenwidrig sind oder der öffentlichen Ordnung zuwiderlaufen.
Prinzip der Formfreiheit von Verträgen sowie Ausnahmevorschrift der Bestimmung des Artikel 1280 CC
Das allgemeine spanische Zivilrecht normiert in Artikel 1278 CC grundsätzlich die Formfreiheit, die auch für den Abschluss eines Arras-Vertrags gilt.
Artikel 1280 CC enthält eine enumerative Auflistung der Ausnahmen von dem erwähnten Grundsatz der Formfreiheit. Die dort genannten Dokumente sind in öffentlicher Form (= documento público) zu errichten.
Hierzu zählen unter anderem Rechtsakte und Verträge, die auf die Begründung, Übertragung, Änderung oder Aufhebung dinglicher Rechte (derechos reales) an Immobilien gerichtet sind.
Für den Abschluss eines Arras-Vertrags über den Kauf oder Verkauf einer Immobilie besteht im spanischen Recht jedoch im Grundsatz kein Formzwang.
In diesem Zusammenhang räumt Artikel 1279 CC den Vertragsparteien das Recht ein, von der jeweils anderen Partei die Errichtung einer öffentlichen Urkunde zu verlangen, sofern dies gesetzlich vorgeschrieben ist.
Der Abschluss des Arras-Vertrags und seine Wirkungen
Ein durch alle Vertragsparteien unterzeichneter Arras-Vertrag entfaltet nur Wirkung zwischen den Parteien und bindet nur diese zur Erfüllung des vertraglich Vereinbarten, vgl. Artikel 1091, 1257 CC.
Einem rechtlich anerkannten privatschriftlichen Dokument kommt nach Artikel 1225 CC die gleiche Wirkung wie einer öffentlichen Urkunde zu, allerdings nur zwischen den unterzeichnenden Parteien und Rechtsnachfolgern (inter partes-Wirkung).
Muss ein Arras-Vertrag notariell beurkundet werden?
Der Arras-Vertrag bedarf keiner notariellen Beurkundung.
Das allgemeine spanische Zivilrecht sieht eine notarielle Beurkundungspflicht von Verträgen, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, nicht vor – wie etwa § 311b Abs. 1 BGB im deutschen Zivilrecht.
Auch eine Auflassung, d.h. die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 BGB erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers vor einem Notar, bzw. „zuständigen Stelle“, ist dem spanischen Immobilienrecht fremd.
Darüber hinaus ist Artikel 3 des spanischen Hypothekengesetzes konkludent zu entnehmen, dass privatschriftliche Dokumente nicht im Eigentumsregister eingetragen werden können.
Dessen ungeachtet ist die Errichtung der entsprechenden öffentlichen Kaufurkunde vor einem Notar zum gegebenen Zeitpunkt und ihre spätere Grundbucheintragung zur Sicherstellung der Entfaltung der Drittwirkung die regelmäßige Praxis.
Was bedeutet "cuerpo cierto" im Arras-Vertrag?
Die Parteien halten regelmäßig in einem Arras-Vertrag fest, dass das transaktionsgegenständliche Objekt als cuerpo cierto, d.h. als feststehender Baukörper verkauft wird.
In deutschen Vertragsfassungen wird dieser Rechtsbegriff nicht selten als „gekauft wie gesehen“ übersetzt.
Zum Hintergrund: Sofern der Immobilienverkauf explizit an eine Quadratmeteranzahl (cabida) – als wesentliche Bedingung für den Vertragsschluss – mit entsprechendem Quadratmeterpreis anknüpft, trifft den Verkäufer nach Artikel 1469 Abs. 2 CC die Pflicht, dem Käufer das Objekt im vollen Einklang mit der vertraglichen Vereinbarung zu übergeben, sofern vom Käufer verlangt.
Für den Fall, dass die Quadratmeteranzahl geringer ist und eine derartige „vollständige“ Übergabe nicht möglich ist, ist der Käufer berechtigt, eine anteilige Kaufpreisreduzierung zu verlangen oder vom Vertrag Abstand zu nehmen, soweit sich die Abweichung auf nicht weniger als 10% („no baje de la décima parte“) des mit Blick auf die zu übergebende Immobilie Vereinbarten beläuft.
Vereinbaren die Parteien hingegen im Einklang mit Art. 1471 CC einen Pauschalpreis (precio alzado), ohne auf die Quadratmeterfläche abzustellen, wird diese für das Kauf-/Verkaufsgeschäft (compraventa) letztlich nicht berücksichtigt. Die Käuferseite kann insofern zu einem späteren Zeitpunkt grundsätzlich keine Kaufpreisreduzierung bzw. Kaufpreisanpassung verlangen.
Wie ist die Rechtsnatur der arras-Vorauszahlung?
Die höchstrichterliche Rechtsprechung* misst der arras-Vorauszahlung eine Garantiefunktion mit Blick auf die Erfüllung des zugrundeliegenden (Vor-)Vertrags zu. Arras sind ein Schutzmittel zur Erfüllung der jeweils vereinbarten vertraglichen Verpflichtungen; dies gelte gewöhnlich bei einem Kauf-/Verkaufsgeschäft, könne aber auch bei jedwedem anderen (Vor-)Vertrag einschlägig sein.
*Anschaulich die Entscheidung des Tribunal Supremo vom 21. März 2012, Az. 175/2012
Die spanische Rechtsliteratur und Rechtsprechung differenziert zwischen drei arras-Typen:
Arras Penitenciales
Haben die Parteien eine Vorauszahlung explizit im Sinne von arras penitenciales vereinbart, besteht die gesetzlich eingeräumte Möglichkeit zur Abstandnahme vom vereinbarten Immobilienkauf bzw. -verkaufsgeschäft. Teile der spanischen Rechtsliteratur sprechen daher auch von arras de desistimiento.
Gesetzliche Grundlage der arras penitenciales ist die Regelung des Art. 1454 des CC. Bei einer (unberechtigten) Abstandnahme vom Kauf nach Abschluss des „Arras-Vertrags“ verliert die Käuferseite ihre geleistete Anzahlung vollständig. Nimmt die Verkäuferseite (unberechtigt) Abstand vom Verkauf, hat sie das Doppelte des Anzahlungsbetrags an die Käuferseite zu zahlen.
Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung muss diese Vorauszahlungsmodalität in dem zugrunde liegenden klar und eindeutig in dem zugrunde liegenden Vertrag mit allen Rechten und Pflichten definiert sein. Ein reiner Verweis auf Art. 1454 CC reicht nicht aus – zuletzt auch in diesem Sinne entschieden: „Landgericht“ von Girona*, Urteil Nr. 203/2025 vom 10. Februar 2025.
*Sección nº 02 Civil de la Audiencia Provincial de Girona
Arras Confirmatorias
Mit dieser Vorauszahlungsart heben die Parteien das Bestehen und die Wirksamkeit des zugrunde liegenden Vertrags hervor.
Eine einseitige Möglichkeit der Abstandnahme vom Kauf durch die Verkäufer- oder Käuferseite besteht nach dieser Modalität grundsätzlich nicht. Anderenfalls kann die Partei von der pflichtverletzenden Partei die Einhaltung des Vertrags oder eine über den Arras-Betrag hinausgehende Entschädigung verlangen.
Arras Penales
Die höchstrichterliche Rechtsprechung in Spanien misst dieser Vorauszahlungsart einen Garantiecharakter bei. Sofern die Käuferseite den zugrunde liegenden Vertrag (wesentlich) verletzt, verliert sie die Arras-Vorauszahlung, kann sich dessen ungeachtet aber einem von der Verkäuferseite geltend gemachten Anspruch auf Einhaltung des Vertrags ausgesetzt sehen oder einer Geltendmachung von Schadensersatz (über die Vorauszahlung hinausgehend).
FAQ zum Arras-Vertrag
Was heißt Arras auf Deutsch?
Gewöhnlich werden für die Übersetzung des Arras-Begriffs ins Deutsche folgende Begriffe herangezogen: Vorauszahlung, Anzahlung, Angeld, Haftgeld, Reugeld.
Als Draufgabe sollten Arras nicht bezeichnet werden, da sie Teil des gesamten Kaufpreises ausmachen.
Wie schreibe ich einen Kaufvertrag für einen Hauskauf in Spanien?
Juristische Laien, die zum ersten Mal mit dem spanischen Immobilienrecht in Berührung kommen, sollten erwägen, einen Rechtsanwalt zu beauftragen, der das spanische Immobilienrecht kennt. Die vertraglichen Standards und Regelungsinhalte weichen erheblich zu deutschen, schweizerischen oder österreichischen Gepflogenheiten ab.
Muss ich für den Abschluss eines Arras-Vertrags Steuern bezahlen?
Nein. Steuern, wie etwa die Umsatzsteuer bei Neubauimmobilien oder die ITP-Steuer („Grunderwerbsteuer“) bei Bestandsimmobilien fallen regelmäßig erst anlässlich der Errichtung der entsprechenden öffentlichen Kaufurkunde an. Eine Ausnahme würde dann gelten, wenn die Parteien sich bewusst für den Abschluss eines rein privatschriftlichen Kaufvertrags entscheiden, der vom „Arras-Vertrag“ als privatschriftlichen Kaufvorvertrag zu differenzieren ist.
Was ist eine privatschriftliche Vereinbarung?
Privatschriftliche Vereinbarung bedeutet im Kontext eines Immobilienkaufs in Spanien, dass die Parteien beispielsweise zunächst einen privatschriftlichen Optionsvertrag oder Arras-Vertrag schließen, weil noch zeitintensive Zwischenschritte vorgenommen werden müssen, bevor die Parteien die entsprechende öffentliche Kaufurkunde errichten können. Die privatschriftliche Vereinbarung wird regelmäßig ohne Mitwirkung eines Notars geschlossen.
Wie viel Eigenkapital braucht man für einen Hauskauf in Spanien?
Zunächst ist die Höhe des erforderlichen Eigenkapitals vom Kaufpreis abhängig. Sofern eine Finanzierung benötigt wird, gilt für Nichtansässige in Spanien regelmäßig, dass mindestens 30% selbst vom Kaufpreis zu finanzieren sind. Denn spanische Banken sind bei Nichtansässigen erfahrungsgemäß nur bereit, 70% des Kaufpreises zu finanzieren – vorbehaltlich von Einzelfallausnahmen). Ferner müssen die im Zuge des Immobilienkaufs anfallenden Steuern sowie die Verwaltungsgebühren, Notarkosten und ggfs. Anwaltskosten einbepreist werden.
Kann ich als Deutscher in Spanien ein Haus kaufen?
Ja, das ist möglich. Es bedarf hierfür als Grundvoraussetzung der Einholung einer spanischen Ausländeridentifikationsnummer (N.I.E., número de identidad de extranjero) und ihrer Anmeldung bei den spanischen Steuerbehörden.
Wie wird der Immobilienkauf in Spanien abgewickelt?
Die Abwicklung des Immobilienkaufs erfolgt, sofern die beteiligten Parteien einen Arras-Vertrag gezeichnet haben, im Anschluss an die Errichtung der entsprechenden öffentlichen Kaufurkunde, die von einem spanischen Notar erteilt wird.
Die Abwicklung beinhaltet die Abführung der angefallenen Steuern, Umschreibung oder Anmeldung von Versorgungsverträgen (Strom, Wasser, Gas), ggfs. Anzeige gegenüber der Hausverwaltung bei Vorliegen einer Eigentümergemeinschaft sowie der Eintragung im Eigentumsregister.
Müssen die Parteien für die Unterzeichnung des Arras-Vertrags persönlich zusammenkommen?
Nein, das ist nicht erforderlich. Mit entsprechenden passgenauen Regelungen kann ein Arras-Vertrag auch elektronisch gezeichnet werden. Für die Formulierung der entsprechenden Klausel sollte ggfs. ein spanischer Rechtsanwalt konsultiert werden.
Was gilt, wenn im Vertrag nicht klar geregelt ist, ob und welche Art von Arras vereinbart wurden?
Bei fehlender Parteienvereinbarung über den Arras-Vorauszahlungstyp, gelten zunächst die vertraglichen Auslegungsregeln aus Artikel 1281 CC ff.
Die weit überwiegende Rechtsprechung geht in vielen Fällen allerdings davon aus, dass die Parteien die Vorauszahlung im Sinne von arras confirmatorias vereinbart haben. Es besteht insofern keine ausdrückliche Möglichkeit zur Abstandnahme vom Arras-Vertrag.
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