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Wichtige Hinweise zum Arras-Vertrag unter spanischem und katalonischem Zivilrecht
Rechtsanwalt & Abogado
Inhaltsverzeichnis
Dem „Arras-Vertrag“ – in der gängigen Praxis als vermeintlich existierender Contrato de Arras bezeichnet – kommt im Rahmen von Immobiliengeschäften in Spanien eine enorme Praxisrelevanz zu.
Das spanische Zivilgesetzbuch kennt den sog. „Arras“-Vertrag für sich gesehen aber überhaupt nicht. Jedoch hat sich dieser Ausdruck auf dem Markt etabliert (siehe unten).
Nachfolgend haben wir insbesondere für Personen, die erstmalig mit dem spanischen oder katalanischem Recht in Berührung kommen, bedeutende Aspekte zusammengefasst.
Die Bedeutung des privatschriftlichen Immobilienkaufvertrags in Spanien
Die Parteien regeln die wesentlichen Bedingungen des beabsichtigten Immobiliengeschäfts regelmäßig und zunächst in einer privatschriftlichen Vereinbarung, wenn die Errichtung der entsprechenden öffentlichen Kaufurkunde noch nicht möglich ist, weil noch erforderliche und zeitaufwändige Zwischenschritte durchzuführen sind. Der privatschriftlichen Vereinbarung kommt dabei eine Garantiefunktion zwischen den Parteien zu.
Exemplarisch für Zwischenschritte lassen sich z.B. die Klärung und Finalisierung einer Erwerbsfinanzierung, die noch ausstehende Einholung einer behördlichen Bescheinigung bzw. Genehmigung ins Feld führen. Privatschriftliche Vereinbarungen werden auch regelmäßig bei dem Kauf einer noch zu errichtenden Neubauimmobilie geschlossen.
Vertragsfreiheit im spanischen Recht
Bei der Gestaltung des Arras-Vertrags ist zu beachten, dass Artikel 1255 des spanischen Zivilgesetzbuches (Código Civil, „CC“) das Prinzip der Vertragsfreiheit regelt. Die Parteien können beliebige Vereinbarungen, Klauseln und Bedingungen treffen, sofern diese nicht gegen die gesetzlichen Vorschriften verstoßen, sittenwidrig sind oder der öffentlichen Ordnung zuwiderlaufen.
Prinzip der Formfreiheit von Verträgen und Ausnahmevorschrift des Art. 1280 CC
Das allgemeine spanische Zivilrecht normiert hinsichtlich der Wirksamkeit eines Vertragsschlusses in Artikel 1278 CC grundsätzlich Formfreiheit.
Enumerativ aufgelistet finden sich in Art. 1280 CC Ausnahmen von dem erwähnten Grundsatz der Formfreiheit, wonach die dort aufscheinenden Dokumente in öffentlicher Form (= documento público) zu errichten sind.
Hierzu gehören unter anderem Rechtsakte und Verträge, die auf die Errichtung, Übertragung, Veränderung oder Löschung von dinglichen Rechten (derechos reales) an Immobilien abzielen. Für den Abschluss einer privatschriftlichen Vereinbarung über den Kauf-/Verkauf einer Immobilie gilt im spanischen Recht jedoch grundsätzlich kein Formzwang.
In diesem Zusammenhang räumt Art. 1279 CC Vertragsparteien das Recht ein, von der anderen Partei die entsprechende Errichtung einer öffentlichen Urkunde zu verlangen, wenn dies gesetzlich vorgeschrieben ist.
Der Vertragsschluss in Spanien und seine Wirkungen
Ein durch alle Vertragsparteien unterzeichneter privatschriftlicher Kaufvorvertrag entfaltet nur Wirkung zwischen den Parteien und bindet nur diese zur Erfüllung des vertraglich Vereinbarten, vgl. Artikel 1091, 1257 CC.
Einem rechtlich anerkannten privatschriftlichen Dokument kommt nach Artikel 1225 CC die gleiche Wirkung wie einer öffentlichen Urkunde zu, allerdings nur zwischen den unterzeichnenden Parteien und Rechtsnachfolgern (inter partes-Wirkung).
Abgrenzung privatschriftlicher Kaufvorvertrag und privatschriftlicher Kaufvertrag
Zu differenzieren ist zwischen einem Arras-Vertrag / privatschriftlicher Kaufvorvertrag und einem privatschriftlichen Kaufvertrag.
In der Praxis wird der Begriff des privatschriftlichen Kaufvertrags mitunter gleichbedeutend für den „Arras-Vertrag“ bzw. privatschriftlichen Kaufvorvertrag verwendet. Jedoch sind diese beiden Vertragstypen streng zu unterscheiden:
Bei einem privatschriftlichen Kaufvertrag im engeren Sinne kommt es – unbeschadet anderweitiger Vereinbarungen – anders als bei dem Kaufvorvertrag bereits mit Unterzeichnung des zugrunde liegenden Vertrages durch alle Vertragsparteien zur Besitzübergabe und Eigentumsübertragung und Zahlung des Kaufpreises; ggfs. nimmt die Käuferseite einen Einbehalt bis zur Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde vor, sofern vereinbart.
Bei dem Abschluss eines klassischen Arras-Vertrags kommt es im Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung nicht zur Eigentumsübertragung und der Besitzübergabe zugunsten der Käuferseite.
Keine Beurkundungspflicht des privatschriftlichen Kaufvorvertrags und fehlende Drittwirkung privatschriftlicher Verträge
Das allgemeine spanische Zivilrecht sieht eine notarielle Beurkundungspflicht von Verträgen nicht vor, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, wie es die Bestimmung des § 311b Abs. 1 BGB im deutschen Recht normiert.
Auch eine Auflassung, d.h. die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 BGB erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers vor einem Notar, bzw. „zuständigen Stelle“, ist dem spanischen Recht fremd. Das bedeutet, dass die Unterzeichnung eines privatschriftlichen Kaufvorvertrages für seine Wirksamkeit keiner notariellen Beurkundung bedarf.
Beachten Sie: Darüber hinaus ist Artikel 3 des spanischen Hypothekengesetzes konkludent zu entnehmen, dass privatschriftliche Dokumente nicht im Eigentumsregister eingetragen werden können. Dessen ungeachtet ist die Errichtung der entsprechenden öffentlichen Kaufurkunde vor einem Notar zum gegebenen Zeitpunkt und ihre spätere Grundbucheintragung zur Sicherstellung der Entfaltung der Drittwirkung die regelmäßige Praxis.
Inhalte des "Arras-Vertrags" bzw. privatschriftlichen Kaufvorvertrags
In der privatschriftlichen Vereinbarung sind alle wesentlichen Bedingungen der geplanten Immobilientransaktion aufzunehmen.
Darunter fällt das Versprechen / Verpflichtung der Käuferseite, die Immobilie zu erwerben und den Kaufpreis zugunsten des Verkäufers zu zahlen und ebenso das Versprechen bzw. die Verpflichtung der Verkäuferseite, das Objekt zum gegebenen Zeitpunkt, d.h. im Rahmen der späteren notariellen Beurkundung, der Käuferseite zu verkaufen und das Eigentum an der Immobilie zu übertragen.
Regelmäßig folgt dieser Regelung der Zusatz, dass die Übertragung frei von Lasten, frei von Mietern oder anderen titellosen „Besetzern“ sowie auf dem Laufenden bezüglich aller verpflichtender Steuer- und Abgabenzahlungen zu erfolgen hat.
Handelt es sich um eine Neubauimmobilie ist das Objekt als zukünftige Sache (sog. cosa futura) genau zu definieren, auch im Hinblick auf die Qualitäten, die für die Übergabe notwendig sind.
Die Bedeutung des Rechtsbegriffs "cuerpo cierto" nach spanischem Recht
Die Parteien halten regelmäßig in einem Arras-Vertrag / privatschriftlichen Kaufvorvertrag fest, dass das transaktionsgegenständliche Objekt als feststehender Baukörper verkauft wird. In deutschen Vertragsfassungen wird dieser Rechtsterminus nicht selten als „gekauft wie gesehen“ übersetzt.
Zum Hintergrund: Sofern der Immobilienverkauf explizit an eine Quadratmeteranzahl (cabida) – als wesentliche Bedingung für den Vertragsschluss – mit entsprechendem Quadratmeterpreis anknüpft, trifft den Verkäufer nach Artikel 1469 Abs. 2 CC die Pflicht, dem Käufer das Objekt im vollen Einklang mit der vertraglichen Vereinbarung zu übergeben, sofern vom Käufer verlangt.
Für den Fall, dass die Quadratmeteranzahl geringer ist und eine derartige „vollständige“ Übergabe nicht möglich ist, ist der Käufer berechtigt, eine anteilige Kaufpreisreduzierung zu verlangen oder vom Vertrag Abstand zu nehmen, soweit sich die Abweichung auf nicht weniger als 10% („no baje de la décima parte“) des mit Blick auf die zu übergebende Immobilie Vereinbarten beläuft.
Vereinbaren die Parteien hingegen im Einklang mit Art. 1471 CC einen Pauschalpreis (precio alzado), ohne auf die Quadratmeterfläche abzustellen, wird diese für das Kauf-/Verkaufsgeschäft (compraventa) letztlich nicht berücksichtigt. Die Käuferseite kann insofern zu einem späteren Zeitpunkt grundsätzlich keine Kaufpreisreduzierung bzw. Kaufpreisanpassung verlangen.
Die Rechtsnatur der arras
Dem allgemeinen spanischen Zivilrecht ist der Vertragstyp eines „Arras-Vertrags“ (contrato de arras) juristisch betrachtet fremd, obgleich sich dieser Begriff in der Praxis zu Zwecken der Vereinfachung etabliert hat.
Die höchstrichterliche Rechtsprechung* misst den arras eine Garantiefunktion mit Blick auf die Erfüllung des zugrundeliegenden (Vor-)Vertrags zu. Arras seien ein Schutzmittel zur Erfüllung der jeweils vereinbarten vertraglichen Verpflichtungen; dies gelte gewöhnlich bei einem Kauf-/Verkaufsgeschäft, könne aber auch bei jedwedem anderen (Vor-)Vertrag einschlägig sein.
*Anschaulich die Entscheidung des Tribunal Supremo vom 21. März 2012, Az. 175/2012
Die spanische Rechtsliteratur und Rechtsprechung differenziert zwischen drei arras-Typen:
Arras Penitenciales
Bei dieser Modalität besteht die gesetzlich konkludent eingeräumte Möglichkeit zur Abstandnahme vom Kauf bzw. Verkauf der transaktionsgegenständlichen Immobilie.
Gesetzliche Grundlage der arras penitenciales ist die Regelung des Art. 1454 des CC. Bei einer (unberechtigten) Abstandnahme vom Kauf nach Abschluss des „Arras-Vertrags“ verliert die Käuferseite ihre geleistete Anzahlung vollständig. Nimmt die Verkäuferseite (unberechtigt) Abstand vom Verkauf, hat sie das Doppelte des Anzahlungsbetrags an die Käuferseite zu zahlen.
Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung muss diese Vorauszahlungsmodalität in dem zugrunde liegenden klar und eindeutig in dem zugrunde liegenden Vertrag mit allen Rechten und Pflichten definiert sein. Ein reiner Verweis auf Art. 1454 CC reicht nicht aus.
Hinweis: Diesem Arras-Typ begegnet man aufgrund seiner ausdrücklichen gesetzlichen Verankerung sehr oft, was für eine enorme Praxisrelevanz zeugt.
Arras Confirmatorias
Mit dieser Vorauszahlungsart heben die Parteien das Bestehen und die Wirksamkeit des zugrunde liegenden Vertrags hervor.
Eine einseitige Möglichkeit der Abstandnahme vom Kauf durch die Verkäufer- oder Käuferseite besteht nach dieser Modalität grundsätzlich nicht. Anderenfalls kann die Partei von der pflichtverletzenden Partei die Einhaltung des Vertrags oder eine über den Arras-Betrag hinausgehende Entschädigung verlangen.
Arras Penales
Die höchstrichterliche Rechtsprechung in Spanien misst dieser Vorauszahlungsart einen Garantiecharakter bei. Sofern die Käuferseite den zugrunde liegenden Vertrag (wesentlich) verletzt, verliert sie die Arras-Vorauszahlung, kann sich dessen ungeachtet aber einem von der Verkäuferseite geltend gemachten Anspruch auf Einhaltung des Vertrags ausgesetzt sehen oder einer Geltendmachung von Schadensersatz (über die Vorauszahlung hinausgehend).
Immobilienkauf in Katalonien: Besonderheiten des privatschriftlichen Kaufvorvertrags bzw. "Arras-Vertrags" nach dem katalanischen Zivilgesetzbuch
Bei Immobilienkäufen in Katalonien sind die vom nationalen spanischen Zivilrecht abweichenden Vorschriften des 6. Buches des katalanischen Zivilgesetzbuches* (nachfolgend „CCCat“) zu beachten.
*Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto.
Die ausdrückliche Unterscheidung von arras confirmatorias und arras penitenciales im katalanischen Zivilrecht
Artikel 621-8 CCCat unterscheidet ausdrücklich nur zwischen den arras confirmatorias und den arras penitenciales.
Sofern der Käufer dem Verkäufer einen Geldbetrag übergibt, kommt diesem Betrag nach dem ersten Absatz der genannten Vorschrift die rechtliche Qualität einer bestätigenden Vorauszahlung (= arras confirmatorias) zu, d.h. als Vorauszahlung (señal) für den Abschluss des Kauf-/Verkaufgeschäfts sowie Anzahlung auf den Kaufpreis.
Sofern den Parteien ein Recht zur Abstandnahme von dem konkreten Immobiliengeschäft eingeräumt wird, schreibt Artikel 621-8 Abs. 2 den Verlust der geleisteten Vorauszahlung bei einer Käuferabstandnahme vor. Nimmt der Verkäufer von der vereinbarten Transaktion Abstand, hat dieser das Doppelte des Anzahlungsbetrages an den Käufer zu leisten. Der zugrundeliegende Vertrag muss nach dem Wortlaut der Norm diese arras penitenciales-Vorauszahlung jedoch ausdrücklich regeln.
Hinterlegung der arras penitenciales-Vorauszahlung auf einem notariellen Anderkonto nach Art. 621-8 Abs. 3 CCCat
Die Vorschrift des Art. 621-8 CCCat normiert in ihrem dritten Absatz ausdrücklich die Möglichkeit der Hinterlegung der arras penitenciales-Vorauszahlung auf einem notariellen Anderkonto (depósito notarial).
Die gesetzliche Höchstfrist beläuft sich in diesem Zusammenhang auf sechs Monate. Zudem ermöglicht diese Bestimmung die Vornahme eines Grundbucheintrags mit Blick auf den Umstand einer arras penitenciales-Vorauszahlung und ihrer notariellen Hinterlegung. Art. 621-8 Abs. 3 schreibt ferner vor, dass die Immobilie im Eigentumsregister mit einem „Haftungsstempel“ (afección registral) zur Rückzahlung versehen wird. Die Vorschrift verpflichtet den jeweiligen Notar ausdrücklich zur Übergabe der Vorauszahlung an die entsprechende Partei.
Der „Haftungsstempel“ erlischt nach Ablauf von 60 Tagen der vereinbarten Frist, es sei denn es besteht ein vorheriger Haftungsstempel (anotación anterior) anlässlich einer Klage von Seiten des Käufers. Die Löschung obliegt dann dem Gericht bzw. einer anderen öffentlichen Stelle (= de oficio). Der Haftungsstempel erlischt ferner, sofern der Käufer vom Kauf Abstand nimmt und dies der Verkäufer beweiskräftig nachweist oder das Kauf-/Verkaufsgeschäft im Eigentumsregister eingetragen wird.
Keine Stempelsteuer bei notarieller Hinterlegung der arras penitenciales-Vorauszahlung
Für die Erteilung notarieller Dokumente im Sinne von Artikel 621-8 CCCat zu Zwecken der Hinterlegung von arras penitenciales-Vorauszahlungen und der Eintragung / Löschung des entsprechenden Haftungsstempels im Eigentumsregister besteht nach Art. 94 des Gesetzes 5/2020* vom 29. April eine Steuervergünstigung von 100% mit Blick auf die Stempelsteuer (Impuesto sobre actos jurídicos documentados).
*Ley 5/2020, de 29 de abril, de medidas fiscales, financieras, administrativas y del sector público y de creación del impuesto sobre las instalaciones que inciden en el medio ambiente.
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