Neues Küstengesetz in der Autonomen Region Valencia verabschiedet
Am 15. Mai 2025 hat die Abgeordnetenkammer von Valencia (Les Corts Valencianes) das Gesetz über den Schutz und die Ordnung der Küste der Autonomen Gemeinschaft Valencia* (nachfolgend „LPOCV“) verabschiedet.
Die neuen Regelungen zielen insbesondere auf eine nachhaltige Raumordnung, den verstärkten Umweltschutz sowie die Sicherstellung des freien und gemeinwohl-orientierten Zugangs zur Küste für die Allgemeinheit ab.
Darüber hinaus enthält das Gesetz einige Vorgaben für baulichen Maßnahmen in Küstennähe und soll die Rolle der Gemeinden bei der Planung und Umsetzung des Küstenmanagements stärken.
– Ley de Protección y Ordenación de la Costa Valenciana
Zonierung des Küstenraums: Neue Kategorisierungen
Das LPOCV normiert künftig die Einteilung des Küstenraums in drei funktionale Zonen (zonificación del litoral), die nach Artikel 23 LPOCV verbindlich festgelegt werden.
Diese Zoneneinteilung bildet künftig mitunter die Grundlage für die Bewertung von Nutzungen, baulichen Maßnahmen und Eingriffen im Küstenbereich. Sie dient dazu, ökologische Schutzinteressen mit bestehenden Bebauungsrealitäten und landschaftsplanerischen Zielsetzungen in Einklang zu bringen.
Die Zuordnung erfolgt durch den Plan de Ordenación de la Costa (POC), der nach Artikel 15 LPOCV das grundsätzliche Instrument der Küstenplanung bildet.
Schutzgebiet mit vorrangigem Umweltzweck
Schutzgebiet mit vorrangigem Umweltzweck (Artikel 25 bis 31 LPOCV): Diese Zone (área de protección ambiental) umfasst Küstenräume mit hoher ökologischer Empfindlichkeit, landschaftlicher oder kultureller Bedeutung. Ziel ist der dauerhafte Schutz dieser Gebiete. Gemäß Artikel 27 LPOCV sind in diesen Bereichen nur solche Nutzungen erlaubt, die ausdrücklich in den einschlägigen Küstenplanungsinstrumenten oder Schutzvorschriften vorgesehen sind – etwa gemeinverträgliche Nutzungen im öffentlichen Küstenbereich oder solche, die im Rahmen spezifischer Schutzinstrumente für den jeweiligen Naturraum vorgesehen sind.
Bauliche Eingriffe – insbesondere Neubauten oder tiefgreifende Umgestaltungen – sind in der Regel nicht genehmigungsfähig, sofern sie nicht eindeutig dem Natur- oder Ressourcenschutz dienen. Auch Nutzungsänderungen bestehender Gebäude sind nur dann zulässig, wenn sie die ökologischen Funktionen des Gebiets nicht beeinträchtigen.
Zone zur ökologischen und landschaftlichen Aufwertung
Zone zur ökologischen und landschaftlichen Aufwertung (Artikel 32 bis 37 LPOCV): Maßnahmen in der Zone zur ökologischen und landschaftlichen Aufwertung (área de mejora ambiental y paisajística) unterliegen gemäß Artikel 35 LPOCV einem verwaltungsrechtlichen Eingriffstitel (título de intervención administrativa), sofern sie bestimmte, im Gesetz näher geregelte Nutzungen betreffen oder in ökologisch oder landschaftlich besonders sensiblen Teilbereichen durchgeführt werden. Die Art des Eingriffstitels richtet sich nach dem konkreten Vorhaben.
Artikel 33 LPOCV benennt für die Zone zur ökologischen und landschaftlichen Aufwertung eine Reihe raumordnerischer Zielsetzungen. Dazu zählen unter anderem die Wiederherstellung angrenzender Schutzräume, die städtebauliche Entwicklung unter landschaftlich-ökologischen Gesichtspunkten sowie Maßnahmen zur Anpassung an den Klimawandel. Diese Vorgaben richten sich vorrangig an die Ausgestaltung der konkreten Planungsinstrumente, entfalten jedoch auch Bedeutung bei der Prüfung einzelner Vorhaben, insbesondere wenn deren Auswirkungen auf Umwelt, Landschaftsbild oder Erhaltungsinteressen zu beurteilen sind.
Städtebauliche Reorganisationszone
Städtebauliche Reorganisationszone – (Artikel 38 bis 41 LPOCV): Die Zone der städtebaulichen Reorganisationszone (área de reordenación) umfasst gemäß Artikel 38 Absatz 1 LPOCV solche Küstenbereiche, die als degradiert oder entnaturiert gelten und sich entweder auf städtischem Boden (suelo urbano) oder innerhalb traditioneller ländlicher Siedlungen auf nicht bebaubarem Boden (suelo no urbanizable) oder in Siedlungsgebieten befinden, die Maßnahmen zur städtebaulichen Auswirkungensminderung („minimización“) unterliegen. Ebenfalls eingeschlossen sind Flächen, die durch jegliche Form menschlicher Umgestaltung (acción humana transformadora) beeinflusst wurden.
Artikel 40 Absatz 5 LPOCV sieht in diesem Zusammenahng vor, dass auf entnaturalisieren Flächen innerhalb der Zone der städtebaulichen Reorganisationszone Maßnahmen der Erneuerung und Sanierung angestoßen oder gefördert werden können, und zwar im Einklang mit der jeweils anwendbaren städtebaulichen Regelung.
Diese Einstufung kann insoweit Auswirkungen auf die rechtliche Beurteilung von Umbauten, Nutzungsänderungen und Veräußerungen haben – insbesondere dort, wo eine planerische Neujustierung mit öffentlichen Interessen verbunden ist.
Die Zuordnung eines Grundstücks zur Zone der städtebaulichen Reorganisation erfolgt im Rahmen des Plan de Ordenación Costera (POC), dem zentralen Küstenplanungsinstrument der LPOCV. Dieses legt auf Grundlage raumordnerischer und funktionaler Kriterien fest, welche Flächen dieser Kategorie zugewiesen werden. Für Grundstücke, die sich innerhalb des öffentlichen Küstenbereichs (dominio público marítimo-terrestre) befinden, sieht Artikel 41 LPOCV zudem die Möglichkeit vor, dass die Generalitat Valenciana oder die betroffene Gemeinde beim spanischen Staat einen Antrag auf „Entlassung“ aus dem öffentlichen Eigentum (solicitud de desafectación) stellen können – vorausgesetzt, es liegt ein städtebauliches oder funktionales Interesse vor.
Vorkaufs- und Rückkaufsrechte
Artikel 52 LPOCV eröffnet die Möglichkeit, dass über die Küstenplanungsinstrumente – insbesondere den Plan de Ordenación Costera (POC) – innerhalb bestimmter Teilflächen der Schutz- oder Aufwertungszonen gesetzliche Vorkaufs- und Rückkaufsrechte (tanteo y retracto) zugunsten der Verwaltung Anwendung verankert werden können.
Voraussetzung ist eine ausdrückliche planerische Ausweisung dieser Bereiche, in denen entgeltliche Übertragungen von Grundstücken oder Gebäuden dem besonderen Vorkaufs- und Rückkaufsregime unterliegen. Ziel ist es, den ökologischen und landschaftlichen Charakter dieser Flächen zu bewahren und zugleich Bodenreserven für potenzielle Renaturierungsmaßnahmen zu schaffen.
Wird ein Grundstück in einem solchen Bereich verkauft, kann die Verwaltung innerhalb von 60 Tagen ab Mitteilung des Rechtsgeschäfts ihr Vorkaufsrecht ausüben. Erfolgt die Mitteilung nicht oder zu spät, kann die Verwaltung binnen sechs Monaten ab Kenntniserlangung ein entsprechendes Rückkaufsrecht geltend machen. Eigentümer sollten daher im Vorfeld einer Veräußerung prüfen lassen, ob ihre Immobilie in einem solchen Bereich liegt und entsprechende Rechte der Verwaltung greifen könnten.
Planungsrechtliche Beteiligung der Küstengemeinden von Valencia
Ein weiteres Element der Gesetzesreform ist die planungsrechtliche Beteiligung der Küstengemeinden an der Entwicklung und Umsetzung der neuen Regelwerke.
Nach Artikel 10 lit. a) LPOCV haben die Gemeinden ein ausdrückliches Beteiligungsrecht bei der Ausarbeitung der Planungsinstrumente, soweit ihr Gebiet betroffen ist. Damit reagiert der Gesetzgeber auf die Kritik, lokale Gegebenheiten seien bislang zu wenig berücksichtigt worden. Dies vorausgschickt, sollten Eigentümer daher auch die kommunalen Entwicklungspläne im Auge behalten – insbesondere im Hinblick auf deren Abstimmung mit dem Plan de Ordenación Costera und mögliche lokale Besonderheiten, die über das Küstenplanungskonzept hinausreichen.
Auswirkungen der LPOCV auf Eigentümerinteressen
Die neue Gesetzeslage kann je nach Lage und Nutzung der betroffenen Immobilie unterschiedliche rechtliche Konsequenzen mit sich bringen. Dabei ist nicht in jedem Fall mit Einschränkungen oder Wertverlusten zu rechnen – zumeist aber mit einem erhöhten Prüfungsaufwand.
Zu den wesentlichen Aspekten, die Eigentümer im Blick behalten sollten, gehören:
- Zonenzuweisung und Nutzungsoptionen: Die Einstufung einer Liegenschaft in eine der drei Raumkategorien kann den Rahmen für künftige Nutzungsmöglichkeiten beeinflussen. In bestimmten Schutzgebieten dürften beispielsweise bauliche Erweiterungen aufgrund der veränderten Vorschriften wohl künftig eingeschränkt bzw. ausgeschlossen sein.
- Genehmigungserfordernisse bei Veränderungen: Bauliche Maßnahmen oder Nutzungsänderungen im Küstenbereich – auch im Bestand – unterliegen künftig mitunter einem sogenannten título de intervención administrativa, vgl. Artikel 42 LPOCV. Für Vorhaben, die außerhalb des öffentlichen Küstenbereichs liegen und zugleich einer kommunalen Baugenehmigung oder städtebaulichen Zulassung bedürfen, bestimmt Artikel 45 LPOCV, dass eine verbindliche Stellungnahme der entsprechend zuständigen Behörde einzuholen ist.
- Vor- und Rückkaufsrechte: In bestimmten Zonen kann zugunsten der Verwaltung ein gesetzliches Vorkaufs- oder Rückkaufsrecht bestehen. Dies erfordert eine frühzeitige Anzeige und rechtliche Abstimmung vor Abschluss einer Immobilientransaktion.
- Zusammenspiel mit dem Küstengesetz (Ley de Costas): In Küstenabschnitten, für die gegebenenfalls Vorgaben aus dem nationalen Küstenrecht zu beachten sind, kann es möglicherweise zu rechtlichen Überschneidungen oder diffizilen Sachverhaltsangelegenheiten kommen. Hier empfiehlt sich unter Umständen, einen Rechtsanwalt zu konsultieren.
Diese Aspekte bedeuten nicht zwangsläufig eine Einschränkung bestehender Rechte, sie machen jedoch durchaus eine proaktive Auseinandersetzung mit der neuen Gesetzeslage erforderlich.
Erstes Zwischenfazit zum neuen Küstengesetz der Autonomen Region Valencia
Mit den nun verabschiedeten Vorschriften der LPOCV liegt ein weitreichendes Regelwerk zur Ordnung und Entwicklung des valencianischen Küstenraums vor. Für Eigentümer von Immobilien in Küstennähe bedeuten die neuen Vorschriften nicht automatisch Einschränkungen, gegebenenfalls jedoch neue rechtliche Anforderungen.
Vor allem bei baulichen Veränderungen, Nutzungsänderungen oder einer geplanten Veräußerung der Immobilie empfiehlt sich eine frühzeitige rechtliche Prüfung. Die neue Gesetzeslage kann – je nach Lage und Zonenzuweisung – zusätzliche Mitwirkungs- oder Genehmigungserfordernisse mit sich bringen.
Hinweis: Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Artikels ist das LPOCV noch nicht im Gesetzesanzeiger DOGV veröffentlicht worden. Grundlage für die Erstellung des Artikels war insoweit zunächst der Entwurf des Gesetzes. Der Artikel wird noch etwaig angepasst.