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Immobilienkauf in Katalonien (Spanien) - Ihr Leitfaden für 2025 mit allgemeinen Hinweisen
Rechtsanwalt & Abogado
Bei einem Immobilienkauf in Katalonien (z.B. Barcelona, Tarragona, Costa Brava, usw.) sind aus rechtlicher Sicht die Vorschriften des 6. katalanischen Zivilgesetzbuchs* (nachfolgend „CCCat“) zu beachten, die in der Anwendung den allgemeinen spanischen Regelungen vorgehen.
*Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto.
Inhaltsübersicht
Auszug besonders geregelter Pflichten des Verkäufers
Artikel 621-7 CCCat verpflichtet den Verkäufer, dem Käufer vor dem Vertragsschluss bedeutende Informationen in Bezug auf die transaktionsgegenständliche Immobilie zur Verfügung zu stellen. Zu berücksichtigen sind vor dem Hintergrund dieser Verkäuferpflicht die Kenntnisse der Parteien, die Art und die Kosten der Information sowie die an Treu und Glauben (buena fe) und die Redlichkeit zu stellenden Erfordernisse.
Stimmen die von der Verkäuferseite übermittelten Informationen nicht mit der Realität überein, haftet diese gegenüber dem Käufer ggfs. für zwei Jahre seit Übergabe der entsprechenden Immobilie.
Die Bestimmung des Artikel 621-9 Abs. 1 CCCat normiert die Pflicht des Verkäufers, die entsprechende Immobilie, ihr Zubehör und gegebenenfalls entsprechende Unterlagen fristgerecht an den Käufer zu übergeben. Dabei hat die Verkäuferseite zu garantieren, dass die Immobilie vertragsgemäß ist. Die Pflicht zur Übertragung des Eigentums an der Immobilie zugunsten der Käuferseite ergibt sich aus den Artikeln 621-9 Abs. 1 lit. c) sowie Artikel 621-1 CCCat.
Die Vorauszahlung (arras) beim Immobilienkauf in Katalonien
Artikel 612-8 CCCat unterscheidet in den ersten beiden Absätzen ausdrücklich zwischen der bestätigenden Vorauszahlung (arras confirmatorias) und der Vorauszahlung mit gesetzlicher Möglichkeit zur Abstandnahme vom Kauf-/Verkaufsgeschäft (arras penitenciales).
Bestätigende Vorauszahlung, Artikel 612-8 Abs. 1 CCCat
Übergibt die Käuferseite der Verkäuferseite einen Geldbetrag, kommt diesem Betrag nach dem ersten Absatz der genannten Vorschrift die rechtliche Qualität einer bestätigenden Vorauszahlung zu. Zum einen gilt der übergeben Arras-Betrag als Vorauszahlung für den Abschluss des entsprechenden Kauf-/Verkaufgeschäfts sowie als Anzahlung auf den Kaufpreis.
Verletzt eine der Parteien ihre Pflichten aus dem entsprechenden privatschriftlichen Kaufvorvertrag („Arras-Vertrag“), kann die andere Partei die Einhaltung der vertraglichen Pflichten fordern oder Schadensersatz für entsprechend entstandene (wirtschaftliche) Schäden.
Vorauszahlung mit gesetzlicher Möglichkeit zur Abstandnahme, Artikel 612-8 Abs. 2 CCCat
Sofern die Parteien beschließen, sich über die Zahlung von arras penitenciales gegenseitig ein Recht zur Abstandnahme von dem konkreten Immobiliengeschäft einzuräumen, schreibt Artikel 621-8 Abs. 2 den Verlust der geleisteten Vorauszahlung bei einer Käuferabstandnahme vor.
Nimmt der Verkäufer von der respektiven Transaktion Abstand, hat dieser das Doppelte des als Anzahlung geleisteten Betrags an den Käufer zu zahlen.
Der zugrundeliegende Vertrag muss nach dem Wortlaut der Norm die in der Modalität „arras penitenciales“ gestaltete Vorauszahlung explizit regeln.
Hinterlegung der arras penitenciales-Vorauszahlung auf einem notariellen Anderkonto nach Art. 621-8 Abs. 3 CCCat
Artikel 621-8 Abs. 3 CCCat normiert ausdrücklich die Möglichkeit der Hinterlegung des Vorauszahlungsbetrags in der Modalität „arras penitenciales“ auf einem notariellen Anderkonto.
Die gesetzliche Höchstfrist beläuft sich in diesem Zusammenhang auf sechs Monate.
Zudem kann nach Maßgabe des Artikel 621-8 Abs. 3 CCCat eine entsprechende Grundbucheintragung vorgenommen werden, die die Vorauszahlung in Form von arras penitenciales erwähnt.
Bei einer Abstandnahme muss der Notar die entsprechende Arras-Vorauszahlungssumme an die jeweilige begünstigte Partei übergeben.
Der „Haftungsstempel“ erlischt nach Ablauf von 60 Tagen der vereinbarten Frist, es sei denn es besteht ein vorheriger Haftungsstempel (anotación anterior) anlässlich einer Klage von Seiten des Käufers. Die Löschung obliegt dann dem Gericht bzw. einer anderen öffentlichen Stelle (= de oficio).
Der Haftungsstempel erlischt ferner, sofern der Käufer vom Kauf Abstand nimmt und dies der Verkäufer beweiskräftig nachweist oder das Kauf-/Verkaufsgeschäft im Eigentumsregister eingetragen wird.
Regelungen zu Immobilienfinanzierungen
Beabsichtigt der Käufer für den Immobilienkauf die Einholung einer teilweisen oder vollständigen Erwerbsfinanzierung über ein Kreditinstitut bzw. Bank, kann der Käufer von dem privatschriftlichen Kaufvorvertrag Abstand nehmen, wenn der Umstand der beabsichtigten Finanzierungseinholung ausdrücklich in dem entsprechenden „Arras-Vertrag“ verankert wurde.
Verweigert die ersuchte Bank die entsprechend begehrte Immobilienfinanzierung oder weigert sich diese, den den Eintritt des Käufers in eine auf der entsprechenden Immobilie lastenden Hypothek zuzulassen, kann der Käufer in berechtigter Weise von dem Immobiliengeschäft Abstand nehmen, es sei denn die Finanzierungsabsage beruht auf einem fahrlässigen Käuferverhalten, z.B. durch die Angabe falscher und die Finanzierung beeinflussender Daten.
Weist der Käufer die Finanzierungsverweigerung beweiskräftig durch Vorlage entsprechender Dokumente nach, ist der Verkäufer zur Rückzahlung sämtlicher Vorauszahlungen auf den Kaufpreis verpflichtet. Der Käufer muss dabei aber den Verkäufer so stellen, als wäre der entsprechende Vertrag nie geschlossen worden, vgl. Artikel 621-49 Abs. 2 CCCat.
Steuern beim Immobilienkauf in Katalonien
Erwirbt der Käufer eine Bestandsimmobilie in Katalonien, fällt für den nach Artikel 8 lit. a) Königliches Gesetzesdekret 1/1993 vom 24. September über die Vermögensübertragungssteuer steuerpflichtigen Käufer die ITP-Steuer an.
Bei einem Kaufpreis bis 1.000.000,- € beläuft sich der ITP-Steuersatz auf 10% vom entsprechenden Kaufpreis, ab 1.000.001,- € anteilsmäßig 11%.
Bei dem Kauf einer Neubauimmobilie von einem Bauträger beträgt die für die erstmalige Übertragung zu zahlende Umsatzsteuer in der Regel 10% vom Kaufpreis.
Gewährleistungsrecht beim Immobilienkauf in Katalonien
Nach Maßgabe der Vorschrift des Artikel 621-29 CCCat hat der Käufer die Verkäuferseite unverzüglich über Mängelaspekte zu benachrichtigen, mit denen er nicht einverstanden ist (falta de conformidad)
Gemäß Artikel 621-44 Abs. 1 beträgt die Frist drei Jahre. Die Frist beginnt im Einklang mit Artikel 621-44 Abs. 3 CCCat ab dem Zeitpunkt der Inkenntnisnahme über den entsprechenden die Nichtkonformität auslösenden Mangel bzw. ab dem Zeitpunkt der möglichen Inkenntnisnahme.
Kostentragung im Zuge der Errichtung der Kaufurkunde in Katalonien
Im Einklang mit Artikel 531-6 CCCat gehen die Kosten für die Übergabe zu Lasten des Verkäufers als übertragende Partei. Die Käuferseite trägt die Kosten für die Errichtung der Kaufurkunde und die Ausstellung ihrer Erstausfertigung (primera copia) sowie die sonstigen Kosten nach der Übertragung, vorbehaltlich anderweitiger vertraglicher Regelungen.
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