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Immobilienkauf in Katalonien - Rechtliche Hinweise
Rechtsanwalt & Abogado
Inhaltsübersicht
Das Wichtigste in Kürze
Für den Immobilienkauf in Katalonien gilt vorrangig das katalanische Zivilrecht (CCCat), mit eigenen Regeln zum Arras-Vertrag und einer Gewährleistungsfrist von drei Jahren ab Kenntnis des Mangels.
Für die Übergabe und die Anmeldung der Versorgungsverträge ist regelmäßig eine gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula d’Habitabilitat) beibzubringen.
Die Grunderwerbsteuer auf Bestandsimmobilien ist in Katalonien gestaffelt. Sie beträgt zwischen 10 % (bis 600.000 €) und 13 % (ab 1,5 Mio. €).
Bei dem Kauf eines Neubaus fällt die spanische Umsatzsteuer an.
Einführung: Rechtliche Hinweise zum Immobilienkauf in Katalonien
Bei einem Immobilienkauf in Katalonien (z.B. Barcelona, Tarragona, Costa Brava, usw.) sind aus rechtlicher Sicht die Vorschriften des 6. katalanischen Zivilgesetzbuchs* (nachfolgend „CCCat“) zu beachten, die in der Anwendung den allgemeinen spanischen Regelungen vorgehen.
Auszug besonders geregelter Pflichten des Verkäufers
Artikel 621-7 CCCat verpflichtet den Verkäufer, dem Käufer vor dem Vertragsschluss bedeutende Informationen in Bezug auf die transaktionsgegenständliche Immobilie zur Verfügung zu stellen. Zu berücksichtigen sind vor dem Hintergrund dieser Verkäuferpflicht die Kenntnisse der Parteien, die Art und die Kosten der Information sowie die an Treu und Glauben (buena fe) und die Redlichkeit zu stellenden Erfordernisse.
Stimmen die von der Verkäuferseite übermittelten Informationen nicht mit der Realität überein, haftet diese gegenüber dem Käufer gegebenenfalls für zwei Jahre seit Übergabe der entsprechenden Immobilie.
Die Bestimmung des Artikels 621-9 Abs. 1 CCCat normiert die Pflicht des Verkäufers, die entsprechende Immobilie, ihr Zubehör und gegebenenfalls entsprechende Unterlagen fristgerecht an den Käufer zu übergeben. Dabei hat die Verkäuferseite zu garantieren, dass die Immobilie vertragsgemäß ist. Die Pflicht zur Übertragung des Eigentums an der Immobilie zugunsten der Käuferseite ergibt sich aus den Artikeln 621-9 Abs. 1 lit. c) sowie Artikel 621-1 CCCat.
Die Vorauszahlung (arras) beim Immobilienkauf in Katalonien
Für ein Immobiliengeschäft in Katalonien gelten mit Blick auf den Abschluss eines privatschriftlichen Kaufvorvertrags („Arras-Vertrag“) ausschließlich die Regelungen des besonderen katalanischen Zivilrechts, die dem allgemeinen spanischen Zivilrecht insoweit vorgehen.
In diesem Kontext ist zu beachten, dass Artikel 621-8 CCCat in den ersten beiden Absätzen ausdrücklich zwischen der bestätigenden Vorauszahlung (arras confirmatorias) und der Vorauszahlung mit gesetzlicher Möglichkeit zur Abstandnahme vom Kauf-/Verkaufsgeschäft (arras penitenciales) unterscheidet. Eine Vorauszahlung mit Garantiecharakter im Sinne von arras penales sind allerdings nicht gesetzlich im katalanischen Zivilrecht geregelt.
Hinterlegung der arras penitenciales-Vorauszahlung auf einem notariellen Anderkonto nach Art. 621-8 Abs. 3 CCCat
Artikel 621-8 Abs. 3 CCCat normiert ausdrücklich die Möglichkeit der Hinterlegung des Vorauszahlungsbetrags in der Modalität „arras penitenciales“ auf einem notariellen Anderkonto.
Steuern beim Immobilienkauf in Katalonien
Erwirbt der Käufer eine in Katalonien belegene Bestandsimmobilie, fällt für den nach Artikel 8 lit. a) Königliches Gesetzesdekret 1/1993 vom 24. September über die Vermögensübertragungssteuer steuerpflichtigen Käufer die ITP-Steuer an.
Der katalanische Gesetzgeber hat 2025 das Gesetzesdekret 5/2025 vom 25. März verabschiedet und die ITP-Steuersätze modifiziert. Der geänderte Artikel 641-1 Abs. 1 des sechsten katalanischen Steuergesetzbuches sieht eine allgemeine Staffelung vor:
- Bis 600.000 €: 10%
- Ab 600.000 €: 11%
- Ab 900.000 €: 12%
- Ab 1.500.000 €: 13%
Bei dem Kauf einer Neubauimmobilie von einem Bauträger beträgt die für die erstmalige Übertragung zu zahlende Umsatzsteuer derzeit 10% vom Kaufpreis.
Gewährleistungsrecht beim Immobilienkauf in Katalonien
Nach Maßgabe der Vorschrift des Artikel 621-29 CCCat hat der Käufer die Verkäuferseite unverzüglich über Mängelaspekte zu benachrichtigen, mit denen er nicht einverstanden ist (falta de conformidad)
Gemäß Artikel 621-44 Abs. 1 beträgt die Frist drei Jahre. Die Frist beginnt im Einklang mit Artikel 621-44 Abs. 3 CCCat ab dem Zeitpunkt der Inkenntnisnahme über den entsprechenden die Nichtkonformität auslösenden Mangel bzw. ab dem Zeitpunkt der möglichen Inkenntnisnahme.
Kostentragung im Zuge der Errichtung der Kaufurkunde in Katalonien
Im Einklang mit Artikel 531-6 CCCat gehen die Kosten für die Übergabe zu Lasten des Verkäufers als übertragende Partei. Die Käuferseite trägt die Kosten für die Errichtung der Kaufurkunde und die Ausstellung ihrer Erstausfertigung (primera copia) sowie die sonstigen Kosten nach der Übertragung, vorbehaltlich anderweitiger vertraglicher Regelungen.
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