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Rechtsanwalt & Abogado
Inhaltsverzeichnis
Einleitende Hinweise zum Grundbuch
Grundbücher sind amtliche Register, die von den Amtsgerichten geführt werden und nach § 2 Abs. 1 GBO für die Bezirke einzurichten sind. Sie enthalten wesentliche Informationen zu den sich in den Bezirken befindlichen Grundstücken.
Nach § 1 Abs. 1 GBV sind Grundbuchbezirke die Gemeindebezirke.
Das Grundbuch dient vordergründig der Dokumentation und dem Nachweis von Eigentumsverhältnissen und anderen dinglichen Rechten an Grundstücken.
Das Grundbuch hat nach der Rechtsprechung des BGH die Aufgabe, über die das Grundstück betreffenden Rechtsverhältnisse möglichst erschöpfend und zuverlässig Auskunft zu geben (vgl. Beschluss des V. Zivilsenats des BGH vom 21.09.2023, Az. V ZB 17/22).
Das Grundbuch genießt nach § 892 Abs. 1 S. 1 BGB öffentlichen Glauben, d.h. zugunsten desjenigen, welcher ein Recht an einem Grundstück oder ein Recht an einem solchen Recht durch Rechtsgeschäft erwirbt, gilt der Inhalt des Grundbuchs als richtig.
Die Grundbuchblätter
Nach § 4 GBV besteht jedes Grundbuchblatt aus der Aufschrift (= eine Art „Deckblatt“), dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen.
In der Aufschrift sind nach § 5 GBV das Amtsgericht, der Grundbuchbezirk und die Nummer des Bandes und des Blattes anzugeben.
Das Bestandsverzeichnis gibt u.a. Auskunft über die Gemarkung, Größe, Bezeichnung des jeweiligen Grundstücks.
Die drei Abteilungen des Grundbuchs
In der ersten Abteilung scheinen in vier Spalten u.a. Informationen zu den Eigentumsverhältnissen auf.
Der zweiten Abteilung lassen sich alle Belastungen eines Grundstücks entnehmen, mit Ausnahme von Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden, einschließlich der sich auf diese Belastungen beziehenden Vormerkungen und Widersprüche (vgl. § 10 Abs. 1 GBV).
Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden werden in der dritten Abteilung eingetragen, einschließlich der sich auf diese Rechte beziehenden Vormerkungen und Widersprüche.
Einsichtnahme in das Grundbuch
Gemäß § 12 Abs. 1 S. 1 GBO ist die Einsicht jedem gestattet, sofern ein berechtigtes Interesse dargelegt wird.
Ob und in welchem Umfang ein berechtigtes Interesse an der Einsicht dargelegt ist, ist von dem jeweiligen Grundbuchamt nach den Umständen des Einzelfalls
zu beurteilen.
Grundbuchbeschwerde
Gemäß § 12 Abs. 1 S. 1 GBO ist die Einsicht jedem gestattet, sofern ein berechtigtes Interesse dargelegt wird.
Ob und in welchem Umfang ein berechtigtes Interesse an der Einsicht dargelegt ist, ist von dem jeweiligen Grundbuchamt nach den Umständen des Einzelfalls
zu beurteilen.
Besondere Grundbuchblätter
Das Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht („WEG“) normiert in § 7 Abs. 1 besondere Grundbuchblätter: das Wohnungsgrundbuch und Teileigentumsgrundbuch.
Auf diesem besonderen Grundbuchblättern ist das zu dem Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum und als Beschränkung des Miteigentums die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte einzutragen.
Ferner regelt im Bereich des Erbbaurechts die Bestimmung des § 14 ErbbauRG das Erbbaugrundbuch. Flankierend kommen das Wohnungserbbaugrundbuch und Teilerbbaugrundbuch hinzu, § 30 Abs. 3 WEG.
Klärung und Überprüfung von Grundbuchbelastungen bzw. Grundbuchangelegenheiten
Im Vorfeld eines Immobilienkaufs sollte ein entsprechender Grundbuchauszug eingeholt und gründlich ausgewertet werden, insbesondere mit Blick auf möglicherweise eingetragene Lasten, wie z.B. Grundschulden oder Hypotheken, Grunddienstbarkeiten (beispielsweise Wegerecht, Leitungsrecht und Kanalisationsrecht, Überbaurecht).
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