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Anmerkungen zur Eigenbedarfskündigung und Betriebsbedarf
Rechtsanwalt & Abogado
Als häufiges Konfliktthema im Mietrecht erfordert die Eigenbedarfskündigung umfassendes juristisches Fachwissen und eine sorgfältige Interessenabwägung.
Gesetzliche Grundlage der Eigenbedarfskündigung
Zunächst ist festzuhalten, dass der Vermieter eine ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses nur im Falle eines berechtigten Interesses aussprechen kann, vgl. § 573 Abs. 1 S. 1 BGB.
Für eine Eigenbedarfskündigung ist § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB heranzuziehen, wonach das berechtigte Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses dann gegeben ist, wenn der Vermieter die Mieträumlichkeiten für sich als Wohnung, seine Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt.
Angabe des Grundes
Gemäß § 573 Abs. 3 BGB sind die (konkreten) Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem entsprechenden schriftlichen (= § 568 Abs. 1 BGB) Kündigungsschreiben anzugeben.
Unter Verweis auf gesetzgeberische Erwägungsgründe soll der Vermieter dem Mieter nach Maßgabe des BGH so zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition verschaffen. Der Mieter soll in die Lage versetzt werden, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen.
Zudem soll der Vermieter nach Maßgabe der Vorschrift des § 568 Abs. 2 BGB den Mieter in dem Kündigungsschreiben auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574b rechtzeitig hinweisen.
Kündigungsfrist
Vermieter haben nach § 573c BGB bei dem Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung entsprechende Fristen zu beachten. Die Frist ist dabei von der Dauer des Mietverhältnisses abhängig – der Wortlaut der Norm spricht vom Zeitpunkt seit Überlassung des Wohnraums.
Handelt es sich um eine Mietdauer von bis zu fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate. Bei einem Mietverhältnis mit einer Zeitspanne von fünf und acht Jahren erhöht sich die Frist um drei weitere Monate auf sechs Monate. Ab einer Mietdauer von mehr als acht Jahren verlängert sich die Frist noch einmal um drei weitere Monate auf neun Monate.
Achtung: Die Kündigung muss nach § 573c Abs. 1 S. 1 BGB bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen und gilt dann zum Ablauf des übernächsten Monats. Bei Zugang nach dem dritten Werktag eines Monats verschiebt sich die Frist um einen weiteren Monat.
Recht des Mieters zum Widerspruch gegen die Kündigung
Die Vorschrift des § 574 Abs. 1 BGB erkennt dem Mieter das Recht zum Widerspruch gegen eine an sich gerechtfertigte Kündigung des Vermieters zu, verbunden mit der Geltendmachung eines Anspruchs, die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen. Voraussetzung ist, dass die Mietvertragsbeendigung eine nicht zu rechtfertigende Härte für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts darstellt.
Als Härtegründe im Sinne von § 574 Abs. 1 BGB kommen nach aktueller Rechtsprechung des BGH derartige mit einem Umzug verbundene Nachteile in Betracht, die für den durch diese Vorschrift geschützten Personenkreis deutlich schwerer wiegen als die typischerweise mit einem Wohnungswechsel verbundenen Unannehmlichkeiten.
Als Härtegründe sind unter anderem Erkrankungen in Verbindung mit weiteren Umständen anerkannt.
Die Kündigung eines Mietverhältnisses aufgrund eines Betriebsbedarfs
Die gesetzlichen Voraussetzungen zur ordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Betriebsbedarfs richten sich nach dem generalklauselartigen Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB.
Der Betriebsbedarf kann vorgetragen werden, wenn der Vermieter die Räume für berufliche oder unternehmerische Zwecke benötigt.
Es müssen insoweit betriebliche Gründe vorliegen, die die Nutzung der gekündigten Wohnung erforderlich machen.
Der Mieter kann der Kündigung nach § 574 Abs. 1 BGB widersprechen (s.o.).
Die Kündigungsfristen richten sich ebenfalls nach der oben erwähnten Vorschrift des § 573c BGB.
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