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Gewährleistungsrechte beim Immobilienkauf Stuttgart
Rechtsanwalt & Abogado
Gewährleistungsrechte beim Immobilienkauf - Haftungsausschluss
Bei einem Immobilienkauf hat der Verkäufer dem Käufer die Sache (= Immobilie) nach der Vorschrift des § 433 Abs. 1 S. 2 BGB frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.
Regelmäßig vereinbaren die Parteien bei einem Verkauf einer Bestandsimmobilie bzw. gebrauchten Wohnimmobilie einen Gewährleistungsausschluss. Käufer sollten die Immobilie daher im Vorfeld des Kaufs einer gründlichen Prüfung unterziehen.
Auch sollte der Formulierungsvorschlag des Notars zur entsprechenden Klausel des Immobilienkaufvertrags im Vorhinein zur Beurkundung genau geprüft werden. Unpräzise Formulierungen können dazu führen, dass ein vollumfänglicher Haftungsausschluss wider Erwarten nicht vorliegt.
§ 444 BGB ermöglicht es den Parteien, eine Vereinbarung über den Ausschluss von Mängeln zu treffen.
Haftungsausschluss beim Erwerb von Bestandsimmobilien
Ein Verkäufer kann sich indessen nicht auf den Haftungsausschluss berufen, sofern er dem Käufer arglistig Mängel verschweigt (vgl. § 444 BGB) oder der Verkäufer Angaben zur Immobilie ins „Blaue hinein“ macht, d.h. eine willkürliche Tatsachenbehauptung von sich gibt.
Die Verkäuferseite trifft die Pflicht, der Käuferseite sämtliche bekannten (offenen) Mängel offenzulegen, die für ihre Entscheidung über den Immobilienkauf von Bedeutung sein können.
Keine Sperrwirkung der kaufrechtlichen Gewährleistungsvorschriften bei arglistigem Handeln
Aus den Entscheidungsgründen eines kürzlich ergangenen Berufungsurteils des OLG Hamm vom 8. Mai 2025, 22 U 45/23 lässt sich entnehmen, dass ein Verkäufer von Wohneigentum verpflichtet ist, dem Käufer zu offenbaren, wenn sich in der Vergangenheit mehrere Mieter über Feuchtigkeit und Schimmelbildung hinsichtlich der streitgegenständlichen Immobilie beschwert haben und der Käufer bereits im Vorfeld des Vertragsschlusses entsprechende Nachfragen über bestehende Feuchtigkeits- und Schimmelschäden stellt.
In dem konkreten Fall verneinte der vom Verkäufer beauftragte Makler objektiv pflichtwidrig, ob in der Vergangenheit Feuchtigkeits- und Schimmelerscheinungen aufgetreten waren. Nach rechtlicher Ansicht des OLG Hamm hätten vorbestehende Probleme im Themenkreis Feuchtigkeit und Schimmel im Zusammenhang mit früheren Mietern jedoch angegeben werden müssen.
Unrichtige Auskünfte eines vom Verkäufer beauftragten Maklers, der entsprechende Gespräche bei der Besichtigung vor dem Immobiliengeschäft mit dem Käufer führt, muss sich der Verkäufer analog § 166 Abs. 1 BGB zurechnen lassen, da der Makler insofern als Verhandlungsgehilfe anzusehen ist. Da der Beklagte insoweit vorsätzlich und damit arglistig handelte, greift nach dem Dafürhalten des OLG Hamm die Sperrwirkung der kaufrechtlichen Gewährleistungsvorschriften nicht ein.
Die Richter bejahten in diesem Fall die nach BGH-Maßstäben grundsätzlich zu vermutende Kausalität (BGH, V ZR 77/22) zwischen der Aufklärungspflichtverletzung und dem entsprechenden Vertragsschluss, da Anhaltspunkte für das Erschüttern dieser Vermutung nach Ansicht der Richter nicht vorlagen.
Der Kläger hatte mit seiner Klage Erfolg und verurteilte den Beklagten zur Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen lastenfreie Rückgabe und Rückauflassung der urteilsgegenständlichen Wohnung (= Rückabwicklung des Kaufvertrag) gemäß §§ 311 Abs. 2, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB (cic). Auf die Urteilsausführungen zum subjektbezogenen Schadensbegriff wird vorliegend nicht eingegangen.
Kein Haftungsausschluss bei Beschaffenheitsgarantie
Ein Verkäufer kann sich ebenfalls nicht auf einen Haftungsausschluss berufen, wenn er in Bezug auf die Immobilie eine Beschaffenheitsgarantie abgibt.
Liegt kein wirksamer vertraglicher Haftungsausschluss vor, kann der Käufer Rückgriff auf die in der Bestimmung des § 437 BGB normierten Rechte nehmen.
Beispielsweise kann der Käufer eine Nacherfüllung nach §§ 437 Nr. 1 i.V.m. 439 BGB verlangen, d.h. der Verkäufer ist unter grundsätzlicher eigener Kostenübernahmepflicht zur Mängelbeseitigung verpflichtet.
Alternativ kann der Käufer eine Kaufpreisminderung verlangen oder vom Vertrag zurücktreten, unter Rückübertragung des Eigentums zugunsten des Verkäufers und Rückzahlung des Kaufpreises an den Käufer, unbeschadet möglicher darüber hinausgehender Schadensersatzansprüche.
Denkmalschutz und Haftungsausschluss beim Immobilienerwerb einer Bestandsimmobilie
Käufer sollten im Vorfeld des Immobilienerwerbs prüfen, ob die entsprechende Bestandsimmobilie unter Denkmalschutz steht. Ein Haftungsausschluss kann bei unentdeckten Mängeln weitreichende finanzielle Risiken im Zusammenhang mit kostspieligen Arbeiten für Sanierungen haben.
Gewährleistungsrechte beim Kauf einer Neubauimmobilie vom Bauträger
Beim Erwerb einer (schlüsselfertigen) Neubauimmobilie von einem Bauträger ist vorauszuschicken, dass die Parteien einen Bauträgervertrag im Sinne von § 650u BGB schließen.
Es handelt sich um einen Vertrag, der aus kauf- und werkvertraglichen Elementen besteht. Der Bauträgervertrag hat die Errichtung eines oder den Umbau eines Hauses zum Gegenstand und enthält zugleich die Verpflichtung des Unternehmers, dem Besteller das Eigentum an dem entsprechenden Grundstück zu übertragen.
Die Gewährleistungsrechte des Bestellers richten sich in diesem Kontext, vorbehaltlich anderer vertraglicher Regelungen, nach den §§ 634 ff. BGB.
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