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Rechtsanwalt & Abogado
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Maklervertrag in Spanien beim Immobilienkauf
Dem im spanischen Recht als contrato de medicación inmobiliaria oder contrato de corretaje inmobiliario bezeichneten Maklervertrag bei Immobilienkäufen misst die Rechtsprechung und Rechtsliteratur einen entgeltlichen Charakter bei.
Inhalt des Maklervertrags ist, dass der Makler (corredor / mediador) dem Auftraggeber im Sinne von Artikel 1274 des spanischen Zivilgesetzbuchs (Código Civil, „CC“) verspricht, die Möglichkeit aufzuzeigen, ein Rechtsgeschäft mit einem Dritten abzuschließen oder diesbezüglich als Mittler aufzutreten.
Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs zum spanischen Maklerrecht besteht die Funktion des Maklers in der Herstellung der (rechtsgeschäftlichen) Verbindung der Verkäuferseite mit der Käuferseite.
Der spanische Maklervertrag als atypischer Vertrag
Der Maklervertrag ist im spanischen Zivilgesetzbuch nicht ausdrücklich geregelt. Es handelt sich um einen atypischen Vertrag. Für den Vertragsschluss selbst sind die allgemeinen Vorschriften des CC heranzuziehen. Die Parteien können nach den Grundsätzen der Vertragsfreiheit des Art. 1255 CC grundsätzlich beliebige Regelungen treffen, solange diese nicht gegen das Gesetz verstoßen, sittenwidrig sind oder der öffentlichen Ordnung zuwiderlaufen.
Verbraucherschutzrecht und spanisches Maklerrecht
Darüber hinaus sind bei einem Vertragsschluss zwischen Verbraucher und einem Geschäftstätigen (profesional) die Vorschriften des spanischen Verbraucherschutzrechtes von Relevanz*1, 2, z.B. mit Blick auf das Recht zum Widerruf des Vertrags (derecho de desistimiento) innerhalb von 14 Kalendertagen nach Abschluss des Maklervertrags gemäß Art. 102 TGLGCU. In der anwaltlichen Praxis stellen sich auch regelmäßig Fragen, ob missbräuchliche Klauseln verwendet worden sind.
*1 Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias (hier abgekürzt: „TRLGCU“)
Entstehung des Anspruchs auf Zahlung des Maklerlohns (honorarios)
Der Anspruch des Maklers gegenüber dem entsprechenden Schuldner auf Zahlung von Maklerlohn entsteht bei Abschluss (perfección) des zugrundeliegenden Kauf/-Verkaufsgeschäfts. Jedoch bedeutet dies nicht, wie man vermuten könnte, den Zeitpunkt der Errichtung der öffentlichen Kaufurkunde.
Für die Entstehung des Maklerlohnanspruchs im spanischen Maklerrecht genügt grundsätzlich schon der Abschluss des privatschriftlichen Kaufvorvertrags / Arras-Vertrags oder alternativ Optionsvertrags, was die vorherige Maklertätigkeit des Offerierens der entsprechenden Liegenschaft und der Suche nach möglichen Kaufinteressenten sowie die Herstellung des Kontakts mit der Verkäuferseite einschließt, vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarungen. Unterzeichnen die Parteien eines der erwähnten privatschriftliche Vertragswerke hat der Makler nach dem Obersten Gerichtshof* seine Tätigkeit erfüllt und ausgeschöpft.
*vgl. nur Tribunal Supremo, Entscheidung vom 28. Dezember 2011, Az. 965/2011
Die Höhe der Maklercourtage beläuft sich in Spanien zumeist zwischen 3-6% des Kaufpreises.
Protokolle über die Besichtigung eines Grundstücks und aktuelle Rechtsprechung
Spanische Gerichte haben sich jüngst mit der Frage auseinandergesetzt, ob ein Anspruch auf Zahlung von Maklerlohn entsteht, wenn ein Verbraucher lediglich ein von dem entsprechenden Makler vorgelegtes Besichtigungsprotokoll (hoja de visita) unterzeichnet, ohne weitere vertragliche Vereinbarungen mit dem Makler getroffen zu haben.
In einer zweitinstanzlichen Entscheidung des „Landgerichts“ von Cadiz (Audiencia Provincial) vom 10.03.2021, Entscheidung 52/2021, Berufung 250/2020, enthielt das Besichtigungsprotokoll neben dem Vermerk über die Besichtigung selbst folgende vereinfacht dargestellte Regelung: „Der Makler X wird damit beauftragt, die entsprechenden Schritte für die Vermittlung für den Kauf (…) der besichtigten Immobilie vorzunehmen. Mit der Unterzeichnung des Protokolls anerkennt der Zeichnende, im Falle des Verkaufs einen Maklerlohn in Höhe von 3% des Kaufpreises zahlen zu müssen, mds. 3.000,- €.“
Das Gericht hob in diesem Fall – sehr komprimiert dargestellt – das erstinstanzliche Urteil auf, das den Beklagten noch zur Zahlung von Maklerlohn verurteilt hatte und wies die Klage des Maklers ab.
In den Urteilsgründen vertrat das Berufungsgericht unter anderem die Ansicht, die erwähnte Regelung stelle eine missbräuchliche Klausel nach den Artikeln 82, 83 TRLGCU dar und sei daher nichtig. Die Parteien hätten zu keinem Zeitpunkt über gegenständliche Zahlungsklausel Verhandlungen geführt. Der Regelungsinhalt sei zu unbestimmt und ausufernd. Es sei unklar, was mit dem Fall des „Kaufs“ gemeint sei, der auf verschiedene Weisen erfolgen könne, ohne die Beteiligung des Klägers. Zudem mangele es der Klausel an einer generellen zeitlichen Beschränkung.
Weitere allgemeine Hinweise zum spanischen Maklerrecht und Stolperfallen
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