Zum Inhalt springen 
Rechtsanwalt & Abogado
Die Wunschimmobilie ist gefunden. Die Parteien sind sich über die wesentlichen Bedingungen der vorgesehenen Immobilientransaktion einig und möchten in Kürze einen Notar zu Zwecken der Beurkundung des respektiven Immobilienkaufvertrags aufsuchen. Was ist jedoch mit Blick auf diesen wichtigen Vertrag zu beachten? Nachstehend haben wir einige zentrale Aspekte zusammengefasst.
Der Immobilienkaufvertrag - Hinweise zur Form
Die zwingende Beteiligung eines Notars an dem Immobilienkaufvertrag ergibt sich aus § 311b Abs. 1 S. 1 BGB, wonach ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung bedarf. Sofern diese Pflicht nicht eingehalten wird, ist das Grundstücksgeschäft nach der Maßgabe des § 125 S. 1 BGB nichtig. Allerdings wird der Vertrag nach seinem ganzen Inhalt gültig, sofern die Auflassung und Eintragung in das Grundbuch erfolgen, § 311b Abs. 1 S. 2 BGB.
Den (Erst-)Entwurf des Kaufvertrags setzt regelmäßig der beurkundende Notar auf. Dabei verwendet der Notar zumeist einen sich in der Praxis bewährten „Standardvertrag“, angepasst an den konkreten Einzelsachverhalt.
Die Niederschrift wird den Beteiligten im Rahmen des Beurkundungstermins in Gegenwart des Notars vorgelesen, von den Beteiligten genehmigt und eigenhändig unterschrieben.
Grundsätzliche Inhalte des Immobilienkaufvertrags
Auf den Grundstücks- bzw. Immobilienkaufvertrag findet das in den §§ 433 ff. BGB geregelte Kaufrecht Anwendung.
Das Vertragswerk sollte alle wesentlichen Aspekte der beabsichtigten Transaktion in umfassender Weise klar und präzise regeln. Alle zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen sollten unbedingt schriftlich gefasst werden, um Missverständnissen und insbesondere Rechtsstreitigkeiten vorzubeugen.
- Persönliche Daten: Alle relevanten Informationen zu Käufer und Verkäufer, einschließlich Name, Adresse und Geburtsdatum;
Spätestens im Nachgang zur Beurkundung sollte jede Partei die von dem Bundeszentralamt für Steuern vergebene steuerlich Identifikationsnummer, kurz „Steuer-ID“, nennen können. - Detaillierte Immobilienbeschreibung: Exakte Angaben zur transaktionsgegenständlichen Immobilie, u.a. Grundbuchangaben, eingetragene Belastungen
- Grundschulden: Regelungen zur Übernahme / Löschung von bereits eingetragenen Grundschulden
- Kaufpreis: Angabe des Kaufpreises
- Zahlungs- und Übergabebedingungen: Angaben zur Fälligkeit des Kaufpreises, Bankverbindung des Verkäufers; unter Umständen geht ein Teil des Kaufpreises an eine Bank zur Ablösung einer bestehenden Grundschuld; Auflassungsbestimmung und Bestimmung zur späteren Grundbucheintragung, Einräumung von Besitz, Nutzungen sowie Schlüsselübergabe
- Zustand der Immobilie: Angaben zur Beschaffenheit
- Gewährleistungsrechte: Rechte des Käufers bei eventuellen Mängeln; Loslösungsrechte (ggfs. vertragliche Rücktrittsrechte der Vertragsparteien)
- Weitere Erklärungen / Regelungen: Grundpfandrechte, Wohnrechte, Zubehör (Ausstattung / Mobiliar); ggfs. Finanzierungsvollmacht, Finanzierungsbestätigung
- Löschungsverpflichtungen
Kauf einer Eigentumswohnung
Bei dem Erwerb einer Eigentumswohnung enthält der Immobilienkaufvertrag regelmäßig Bestimmungen zur Gemeinschaftsordnung und zu möglichen Sondernutzungsrechten (SNR), unter Berücksichtigung der Vorgaben der jeweils zugrunde liegenden Teilungserklärung.
Das Vertragswerk sollte auch festhalten, wann der Käufer mit der Zahlung entsprechender Hausgelder beginnt.
Der Käufer tritt als neuer Eigentümer – zwischen den Parteien bereits mit Wirkung ab dem Übergabetag – in alle Rechte und Pflichten aus dem jeweiligen Wohnungseigentum ein.
Sofern der Käufer eine vermietete Immobilie erwirbt, gilt nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschrift des § 566 Abs. 1 BGB, dass er als Erwerber in das bestehende Mietvertragsverhältnis unverändert anstelle des bisherigen Vermieters eintritt.
Sie haben weitere Anliegen oder Rückfragen?
Wir stehen Ihnen per E-Mail, WhatsApp oder telefonisch zur Verfügung. Uns zeichnen schnelle Reaktionszeiten aus.
Kontakt aufnehmen