Der privatschriftliche Kaufvertrag in Spanien - Das müssen Sie wissen
Rechtsanwalt & Abogado
Allgemeine Hinweise zur Eigentumsübertragung nach dem allgemeinen spanischen Zivilrecht
Das spanische Zivilrecht beruht auf der Theorie von título und modo, die in den Artikeln 609 und 1095 des spanischen Zivilgesetzbuchs, Código Civil („CC“), verankert sind.
Der Titel stellt den rechtlichen Grund des Geschäfts dar, der den Erwerb von Eigentum oder einem dinglichen Recht ermöglicht bzw. rechtfertigt, wie etwa bei einem Kauf oder einer Schenkung.
Modo bezieht sich auf die tatsächliche bewirkende Ausführung der Verfügung, beispielsweise die Übergabe des Besitzes im Rahmen eines Kaufgeschäfts.
Grundsatz der Formfreiheit bei Vertragsschlüssen nach Art. 1278 CC
Das spanische Zivilrecht sieht mit Blick auf die Wirksamkeit eines Vertragsschlusses grundsätzliche Formfreiheit vor, sofern die wesentlichen Bedingungen für seine Gültigkeit vorliegen, vgl. Artikel 1278 CC.
Art. 1280 CC normiert allerdings Ausnahmefälle von dem erwähnten Prinzip. Die in dieser Vorschrift genannten Dokumente sind in öffentlicher Form (= documento público) zu errichten. Hierzu gehören unter anderem Rechtsakte und Verträge, die die Errichtung, Übertragung, Veränderung oder Löschung von dinglichen Rechten (derechos reales) an Immobilien abzielen.
Für den Abschluss einer privatschriftlichen Vereinbarung über den Kauf-/Verkauf einer Immobilie gilt jedoch im Grundsatz kein Formzwang.
Inhalte des privatschriftlichen Immobilienkaufvertrags in Spanien
Keine Eintragbarkeit des privatschriftlichen Kaufvertrags im Grundbuch bzw. Eigentumsregister
Rein privatschriftlich abgeschlossene Immobilienkaufverträge können nach Maßgabe von Artikel 3 des spanischen Hypothekengesetzes („LH“) nicht im Grundbuch bzw. Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) eingetragen werden.
Eine Grundbucheintragung kann nach den geltenden gesetzlichen Maßstäben nur auf Grundlage einer öffentlichen Urkunde (escritura pública) erfolgen.*
Ein reiner privatschriftlicher Kaufvertrag, der inhaltlich vollumfänglich ausgestaltet ist, kann zur öffentlichen Urkunde zu erhoben werden (sog. elevación a público), alternativ können sich die jeweiligen Parteien vor einem Notar eine gewöhnliche öffentliche Kaufurkunde notariell erteilen lassen.
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*Artikel 3 LH erwähnt neben der Eintragbarkeit von öffentlichen Urkunden auch Dokumente, die durch gerichtliche Stellen (autoridad judicial) ausgestellt bzw. erteilt werden oder durch die Regierung und ihren Vertretern (agentes) nach Maßgabe gesetzlicher Vorschriften.
Keine Drittwirkung und keine unmittelbare Vollstreckbarkeit
Ein rein privatschriftlich geschlossener Immobilienkaufvertrag entfaltet in Spanien nur zwischen den beteiligten Parteien Wirkung (sog. inter partes-Wirkung), vgl. Artikel 1091, 1257 CC.
Das Vertragsverhältnis kann Dritten grundsätzlich nicht entgegengehalten werden, u.a. in Ermangelung einer Wahrheitsvermutung (presunción de veracidad), wie sie bei öffentlichen Urkunden gilt.
Weiterhin ist zu beachten, dass ein privatschriftlicher Kaufvertrag im Gegensatz zur öffentlichen Kaufurkunde nicht unmittelbar vollstreckbar ist. Es wäre zunächst ein zeitaufwändiges gerichtliches Verfahren anzustrengen.
Keine Befreiung von der Pflicht zur Abgabe einer Steuererklärung und Abführung entsprechender Steuerbeträge, Rechtsfolgen
Bei Abschluss des privatschriftlichen Kaufvertrags über eine in Spanien belegene Immobilie wird das Rechtsgeschäft bereits durch die entsprechende Besitzübergabe und die damit einhergehende Eigentumsübertragung vollzogen, Zug-um-Zug gegen Zahlung des Kaufpreises.
Beachten Sie: Eine rein privatschriftlich vollzogene Immobilientransaktion befreit nach spanischem Recht die Parteien indessen nicht von ihren diesbezüglichen steuerrechtlichen Verpflichtungen.
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